تعرف سوق العقارات في دبي إقبالًا كبيرًا على إيجار مختلف أنواع الوحدات السكنية والمحلات التجارية ومكاتب الشركات وغيرها من العقارات. هذا الإقبال استلزم سن قوانين الإيجار في دبي؛ لمواكبة حركية السوق العقارية وتنظيمها وحماية كل من المستأجر ومالك العقار على حد سواء. وقد قامت الحكومة المحلية بسن قانونين رئيسيين لتنظيم هذا القطاع وهما:
القانون رقم 26 لعام 2007م
بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي.
القانون رقم 33 لعام 2008م
والذي يعدل بعض أحكام القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي.
يتناول كلا القانونين كل الأمور المتعلقة بالإخلاء والتزامات المؤجر والمستأجر والمنازعات الإيجارية. أما بخصوص أسعار الإيجار، وبسبب التقلبات التي شهدتها سوق الإيجارات في دبي؛ صدرت عدة قرارات لتنظيم الأسعار، وتشمل هذه القرارات القرار رقم (1) لسنة 2009م والقرار رقم (2) لسنة 2011م حول القيمة الإيجارية في إمارة دبي. سنتحدث بمزيد من التفاصيل عن هذين القرارين في مقال لاحق.
ونظرًا لأهمية هذا الموضوع قمنا بقسم البوابة القانونية في عقارات دبي بوضع نقاط رئيسية يجب معرفتها/العمل بها، ليكون طرفي عملية الإيجار في دبي في مأمن من أي مشاكل مستقبلية وليبقى كليهما داخل إطار قانوني لا لبس فيه
-تسجيل عقد الإيجار مع “إيجاري”
نظام إيجاري هو مبادرة جديدة لمؤسسة التنظيم العقاري لتنظيم وتسهيل سوق الإيجارات في دبي، هذا النظام يجعل من أحكام القانون رقم 26 لعام 2007 فعّالة. منذ سنة 2010، تم إلزام طرفي عقد الإيجار بتسجيل هذا العقد الكترونيًا مع “إيجاري” في دبي، حيث أن على مالك العقار القيام بذلك، كما أن للمستأجر أيضًا الحق في فعل ذلك إن أراد، ويمكن لكلا الطرفين القيام بتسجيل العقد دون حاجة لاستشارة الطرف الآخر
مجموع مصاريف عملية تسجيل عقد الإيجار لا تتجاوز الـ 200 درهم إماراتي حيث تتضمن 160 درهمًا لكتابة العقد و35 درهمًا إضافية كمصاريف إدارية.
-معرفة شروط إخلاء العقار من المستأجر
لا يحق لمالك العقار إجبار المستأجر على إفراغ أو ترك العقار المستأجر بغرض تأجيره لشخص آخر بسعر أكبر. في هذا الصدد حددت مؤسسة التنظيم العقاري RERA بشكل واضح أربعة ذرائع يمكن لمالك العقار في حالة توفرها إخلاء العقار من مستأجريه:
1. في حالة ترميم العقار
2. في حالة رغبة المالك في السكن في العقار
3. في حالة رغبة المالك في بيع العقار
4. في حالة هدم العقار
– مهلة السنة قبل الإخلاء
يحصل المستأجر على مهلة 12 شهرًا قبل إخلائه للعقار، ولا يمكن بأي حال من الأحوال إرغام أي مستأجر على ترك العقار قبل إشعاره عبر رسالة بالبريد المسجل، حيث تبدأ مهلة السنة مباشرة بعد التوصل بهذا الإشعار. بطبيعة الحال هذا فقط ينطبق على الحالات الأربع (أنظر فوق) التي تخول لمالك العقار طلب الإخلاء من المستأجر.
– بقاء المستأجر رغم بيع العقار ممكن
حتى في حالة رغبة المالك بيع العقار، فإن للمستأجر الحق في البقاء إذا تم تسويق هذا السكن أو العقار عمومًا بصفته الحالية، أي أن البيع يتم باشتراط كون العقار سيبقى مستأجرًا. بعد ذلك للمالك الجديد الحق في إشعار المستأجر بالإخلاء.
– مؤشر سعر الإيجار حسب مؤسسة التنظيم العقاري RERA
قامت مؤسسة التنظيم العقاري في دبي RERA بتحديد مؤشر أسعار الإيجار بشكل دقيق تفاديًا لأي لبس ولأي مشاكل قد تحدث بين مالكي العقارات والمستأجرين. فيس حال مطالبة مالك العقار للمستأجر بزيادة مبلغ الإيجار، يمكن لهذا الأخير الرجوع لمؤشر الإيجار الذي حددته مؤسسة التنظيم العقاري في دبي RERA ليتمكن من حساب قيمة الإيجار الذي يجب عليه دفعه لمالك العقار والذي تحدده مجموعة من العوامل الأساسية وهي منطقة العقار، نوع العقار، عدد غرف النوم وسعر الإيجار الحالي.
باستخدام المستأجر لحاسبة الإيجار التي توفرها مؤسسة التنظيم العقاري في دبي RERA يمكنه بسهولة احتساب الزيادة الإيجارية الصحيحة التي يجب أن يدفعها لمالك العقار إذا قام بمطالبته بذلك، أما في حالة توافق سعر الإيجار الحالي مع ما يحدده السوق ومؤشر الإيجار الرسمي فإن للمستأجر الحق في رفض أي زيادة و الاستمرار في استعمال السكن أو العقار التجاري في إطار القانون و بدون أي مشاكل.
– عدد الشيكات يخضع لتقدير صاحب العقار
جرت العادة أن يطلب صاحب العقار من المستأجر منحه عددًا من الشيكات الموقعة أو شيكًا واحدًا بقيمة استئجار سنة أو أكثر كشكل من أشكال الضمان أو التأمين. هذه الممارسة لا يحددها القانون بدقة، حيث يمكن لمالك العقار أن يطالب بشيكات متفرقة على أشهر السنة ويمكنه أيضًا أن يطالب بعدد أكبر. الشيء المهم في المسألة هو أنه بإمكان المستأجر أيضًا استعمال هذا الأمر لصالحه، حيث بإمكانه منح صاحب العقار شيكًا واحدًا شريطة أن يخفض صاحب العقار سعر الإيجار.
– مدة الإخبار بالتجديد أو رفع سعر الإيجار 90 يومًا
لابد لكل من مالك العقار والمستأجر من إخبار بعضهما البعض بأي تغيير يطرأ على العقد، فمثلًا يجب على المستأجر إعلام صاحب العقار بأنه يعتزم ترك السكن أو المحل التجاري قبل 90 يومًا من تفعيل ذلك. في المقابل يجب أيضًا على صاحب العقار إخبار المستأجر بعزمه الرفع من سعر الإيجار قبل نفس المدة، أي 90 يومًا. إذا لم يتمكن أحد الطرفين من فعل ذلك في الأجل المطلوب فلن يكون لزامًا على الطرف الآخر الاستجابة لمطلبه. تجدر الإشارة أيضًا إلى أن تجديد عقد الإيجار يسري بشكل تلقائي إذا ما تعذر التواصل بين الطرفين، ولكن شرط استمرار المستأجر في دفع الإيجار بشكل منتظم.
– في حال حدوث نزاع بين طرفي عقد الإيجار يمكن اللجوء الى مركز دبي لتسوية النزاعات
في حال حدوث نزاع بين طرفي عقد الإيجار، يمكن لأي منهما اللجوء إلى مركز دبي لتسوية النزاعات الإيجاري، الطرف المسؤول عن حل مثل هذه المشاكل والذي عوض لجنة بلدية للإيجارات سابقًا. على من يلجئ لهذه المؤسسة دفع رسوم قد تبدأ ب 350 درهمًا إماراتي وقد تصل إلى 20 ألف درهم، ومعظم الخلافات يتم البث فيها في مدة لا تتعدى 75 يومًا.
