انخفضت قيم المنازل بنسبة 30٪ عن ذروتها الأخيرة في عام 2014، حيث تسبب الإفراط في البناء في انخفاض الأسعار على مدار سنوات.
الوباء وما نجم عنه من تأجيل لمعرض دبي إكسبو العالمي الذي طال انتظاره، والذي كان من المفترض أن يبدأ في أكتوبر/ تشرين الأول، كان كفيلاً في استمرار تراجع الأسعار في المدينة لمدة عام آخر على الأقل.
وقال حيدر طعيمة، رئيس قسم الأبحاث العقارية في شركة التقييم فاليو ستارت: “في العام الماضي، قلنا إن القيم قد تنخفض من 7٪ إلى 10٪” في عام 2020. “الآن 7٪ هي على الجانب المتفائل الى حد كبير”.
أعلنت المنظمة التي تشرف على المعرض العالمي الأسبوع الماضي، المكتب الدولي للمعارض الذي يتخذ من باريس مقراً له، أن أعضائها قدموا مقترح تنفيذي لإعادة افتتاح معرض إكسبو دبي 2020 لمدة عام. حيث سيبدأ من 1 أكتوبر 2021 إلى 31 مارس 2022.
يأتي القرار وسط جائحة فايروس كورونا العالمي، الذي جعل التجمعات الكبيرة مناطق تكاثر خطيرة، ودمر صناعات السفر والسياحة وأغلق شركات البيع بالتجزئة – التي يعتمد عليها معرض إكسبو العالمي.
تخطط دبي لهذا الحدث الضخم منذ اختيارها كمدينة مضيفة في عام 2014، وتعزز البنية التحتية من خلال موقع معارض متقن، بالإضافة إلى العديد من المشاريع السكنية الجديدة؛ المزيد من مراكز التسوق وتوسيع نظام النقل العام. توقع المحللون أنها يمكن أن تجذب ما يقرب من 25 مليون زائر إلى المدينة، وهو نعمة للاقتصاد المحلي، بما في ذلك سوق العقارات.
من السابق لأوانه التنبؤ بمدى الآثار الاقتصادية للأزمة الحالية. حيث دخلت دبي في اغلاق تام من منتصف مارس حتى معظم أبريل، مما سمح للسكان بمغادرة منازلهم فقط بتصريح رسمي، حتى لشراء البقالة.
انخفض متوسط أسعار المبيعات في المجتمعات الفاخرة في المدينة بالفعل بنسبة 20٪ إلى 30٪ عن ذروتها الأخيرة في عام 2014. ولكن مع انتشار الوباء وتأجيل المعرض الذي أعلن عنه في دبي، يتفق محللو السوق على نطاق واسع على أن قيم المنازل، على أقل تقدير، سوف تثبت في العام المقبل. ويقول آخرون، مثل السيد طعيمة، ان متوسط سعر البيع يمكن أن ينخفض بما يصل إلى 11٪ إلى 12٪ بحلول نهاية عام 2020.
في كلتا الحالتين، تقدم الأشهر المقبلة فرصة للمشترين الذين يتمتعون برؤية طويلة الأمد مثل الوافدون الذين صنعوا منزلًا هناك، أو إماراتيين محليين، أو زوارًا متكررين، أو مستثمرين يبحثون عن دخل إيجار؛ من المحتمل أن يستفيدوا من عام آخر من الخصومات قبل معرض دبي 2021، ومن المحتمل أن يؤدي تناقص العرض إلى تحفيز قيم المنازل على الارتفاع مرة أخرى.
قال السيد طعيمة “يمكننا أن نقول اننا في القاع، أو قريبون جدا من ذلك”. بعد كل شيء، إذا قرر حتى 2٪ إلى 3٪ من الملايين من زوار المعرض في عام 2021 فتح نشاط تجاري، أو الانتقال إلى المدينة أو شراء العقارات، “فسيكون هذا عددًا كبيرًا من الأشخاص ويلعب دورًا كبيرًا في استيعاب العرض”.
نشاط قوي قبل فيروس كورونا
وقالت لينيت آباد، مديرة الأبحاث والبيانات في بروبرتي فايندر، أكبر بوابة إلكترونية في المدينة، إن الطلب على الإسكان في دبي كان يرتفع بالفعل قبل الأزمة الحالية، مدفوعًا من قبل السكان المحليين. وقالت السيدة آباد إن مبيعات المنازل المسجلة لدى الحكومة ارتفعت إلى أعلى مستوياتها منذ أكثر من عقد في الخريف الماضي، وظل النشاط قوياً في الربع الأول من هذا العام.
وقالت إن بعض الأحياء الراقية في المدينة سجلت زيادات طفيفة في الأسعار لأول مرة منذ سنوات، بما في ذلك مرسى دبي، وهو مجتمع ساحلي شهير بين المغتربين. ويبلغ متوسط سعر الشقة هناك الآن حوالي 1.5 مليون درهم إماراتي (408.374 دولار أمريكي)، ولا تزال صفقة مقارنة بخمس سنوات مضت.
قالت السيدة آباد: “كانت مشاعر المشتري مرتفعة”. “الأشخاص الذين كانوا هنا منذ أكثر من خمس سنوات، كانوا هنا لفترة طويلة وقرروا في النهاية الشراء”.
وقالت السيدة آباد إنه منذ أن خففت قيود الإغلاق في 24 أبريل (أعيد فتح مراكز التسوق والمكاتب بأعداد منخفضة، ويمكن للسكان الآن مغادرة منازلهم بحرية حتى الساعة 10 مساءً)، بدأت عمليات إغلاق الصفقات وصيد المنازل في النهوض. إجمالا، أعلنت الامارات العربية المتحدة عن 21000 حالة إصابة بالفيروس و208 حالة وفاة، وفقًا للإحصاءات التي تتبعها جامعة جونز هوبكنز.
ومع ذلك، كمدينة مصممة كمفترق طرق عالمي – مع واحد من أكثر المطارات ازدحامًا في العالم والمغتربين الذين يشكلون حوالي 85 ٪ من السكان الذين يبلغ عددهم حوالي 2.8 مليون – فإن دبي وشبكتها من الشركات المثقلة بالديون والمرتبطة بالدولة عرضة بشكل فريد للوباء الحالي.
لكن السيدة آباد والسيد طعيمة، اللذين عاشا في المدينة خلال الأزمة المالية في 2008-2009، قالا يبدو ان الحكام في دبي وعاصمة الإمارات العربية المتحدة أبو ظبي، عازمون على بذل كل ما في وسعهم لجعل المدينة قصة نجاح.
الاتجاه التصاعدي طويل الأجل
عندما تتحول الأسعار من الركود الذي استمر لسنوات طويلة، قد تبدو دورة الإسكان التالية مختلفة كثيرًا، وتتميز بنمو بطيء ولكنه مستدام للأسعار.
قام قادة الإمارات العربية المتحدة بسن مجموعة من الإصلاحات في السنوات الأخيرة بشكل مباشر وغير مباشر على سوق العقارات في دبي. في العام الماضي، بدأت المدينة في تقديم تأشيرات طويلة الأجل لبعض السكان، وبذلك أعطت مجموعة كاملة من المغتربين الأغنياء حافزًا كبيرًا لوضع جذورها والانتقال من الإيجار إلى التملك. وقد خفف الحكام أيضًا لوائح الأعمال لجذب المزيد من الاستثمار المباشر وإطالة التأشيرة لتأهيل المستثمرين العقاريين إلى 10 سنوات.
في هذا الربيع، جعلت الحكومة القروض العقارية أكثر سهولة للمشترين لأول مرة. الآن يمكن للمغتربين الذين سيشترون منزلهم الأول تمويل ما يصل من 75% الى 80٪ من مشترياتهم، ويمكن للإماراتيين تمويل ما يصل إلى 85٪ من منزلهم الأول، مما يخفض مبلغ الدفعة الأولى اللازمة لشراء منزل.
في غضون ذلك، شكلت الحكومة مجلسا في أواخر العام الماضي من المسؤولين الحكوميين وكبار المطورين لمكافحة زيادة العرض المستمر في المدينة. يتمثل دورها في التخفيف من المشاريع الزائدة والحد منها، والتي تكمن في أساس مشكلة ما هو متوفر في المدينة وانخفاض الأسعار.
أعادت هذه الإصلاحات مجتمعة تشكيل قطاع الإسكان في المدينة إلى مدينة أكثر تنظيماً وشفافية من أي مدينة أخرى في الشرق الأوسط. في أحدث مؤشر للشفافية، صنفت شركة جيه إل إل دبي في مرتبة أعلى من أي مدينة عربية في المنطقة وعلى قدم المساواة مع فلسطين من حيث قطاع العقارات.
وقالت شركة الاستشارات العقارية في تقريرها الأخير الذي نشر العام الماضي: “تعتبر دبي واحدة من أفضل الشركات العالمية المحسنة، مع مجموعة من المبادرات الحكومية والإجراءات التنظيمية المعززة وقطاع التكنولوجيا الحيوية الديناميكي بشكل متزايد”.
على عكس ذلك، يمكن للأزمة نفسها أن تساعد في تعزيز أسعار المساكن في المدينة من خلال تأخير بناء المساكن الجديدة التي من شأنها أن تضعف السوق أكثر.
وقالت أديتي جوري، الشريك المساعد للاستشارات والبحوث الاستراتيجية في شركة كافينديش ماكسويل العقارية ومقرها الإمارات، إنه حتى أبريل/نيسان، كان 67٪ من البناء السكني في الإمارات العربية المتحدة يتقدم وفقًا للخطة. وهذا يجعل حوالي ثلث المشاريع السكنية عرضة للتأخير أو التعليق.
يمكن أن تكون النتيجة هي أن العرض والطلب سيجدان التوازن في وقت أقرب مما لو كانت تلك المشاريع ستستكمل في الوقت المحدد، “والتي نعتبرها إيجابية بالإضافة إلى مبادرة الحكومة لعام 2019 لتنظيم توريد الوحدات الجديدة التي تدخل السوق”، قالت السيدة جوري “لقد واجهت دبي مشكلة زيادة العرض على مدى السنوات القليلة الماضية، وسوف تعمل التطورات الأخيرة على زيادة تنسيق ديناميكيات العرض والطلب واستقرار الأسعار”.
المصدر: mansionglobal.com
