أكد قانون تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي الرقم 13 لسنة 2008 على ضرورة الالتزام التام بتسجيل العقارات المباعة لدى الدائرة ضمن مدة لا تتعدى ستين يوماً ابتداء من تاريخ توقيع عقد البيع، حيث يعد هذا الإجراء بالغ الأهمية لما فيه من حماية لحقوق طرفي عقد البيع، وأيضا لتمكينه الأجهزة الحكومية من متابعة تطورات السوق، والاحتفاظ بكل البيانات والمعطيات حول عمليات بيع وشراء العقارات والأراضي في إمارة دبي.
قانون تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي : إلزامية التسجيل العقاري للوحدات العقارية
يتألف قانون تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي، المشار إليه برقم 13 لسنة 2008 من 28 مادة، حيث تُؤكد كل من المادتين 2 و3 على ضرورة التزام المطور الرئيسي أو الفرعي بتسجيل التصرف القانوني الوارد على الوحدة العقارية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي قبل انتهاء مدة 60 يوما، وإلا سيكون مضطرا لدفع غرامة تصل إلى مبلغ 10 آلاف درهم إماراتي. هذا يظهر بشكل جلي الأهمية الكبيرة التي توليها الدائرة لعملية تسجيل البيع والصرامة التي تتعامل بها مع كل من يخالف هذا القانون.
أما المادة الرابعة من القانون فتفرض قيودًا على المطور الذي يعتزم تنفيذ أو بيع وحدات سكنية على الخارطة، حيث تحدد المادة ثلاثة شروط رئيسية وهي:
- ضرورة استلامه للأرض وحصوله على شهادة عملائها
- وجوب امتلاكه للسيطرة الفعلية على الأرض التي سيقام عليها المشروع
- ضرورة حصوله على الموافقات اللازمة من الجهات المختصة للبدء بتنفيذ المشروع
وبنفس اللهجة الصارمة تتحدث المادة رقم 7 من قانون تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي الحامل للرقم 13 لعام 2008 عن ضرورة التزام المطور الرئيسي أو الفرعي بتسليم أو تسجيل الوحدة باسم المشتري في السجل العقاري، طالما دفع هذا الأخير كل المستحقات المترتبة على عملية البيع، ولا تدخل ضمن هذه الالتزامات المالية أية ديون أو مستحقات أخرى غير ناشئة عن عقد بيع الوحدة العقارية.
وحسب نفس المادة فإنه في حال امتناع المطور عن تسجيل الوحدة العقارية باسم المشتري لأي سبب من الأسباب، فإن للدائرة الحق في القيام بذلك تلقائيا أو نزولا عند طلب المشتري. وتجدر الإشارة إلى أن عملية التسجيل العقاري لا تتم بشكل كامل إلا بعد سداد كل من المطور والمشتري بـ رسوم تسجيل التصرفات القانونية في دبي.
قانون تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي : حالات الخلاف بين المطور والمشتري
تتطرق أيضا مواد قانون تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي رقم 13 لعام 2008 إلى احتمالات نشوب نزاع بين البائع والمشتري قبل أو بعد القيام بعملية التسجيل العقاري للوحدة العقارية،
متى يجوز للمشتري المطالبة بفسخ العقد بينه وبين المطور؟
- إذا رفض المطور دون مبرر تقبله الدائرة تسليم المشتري العقد النهائي لبيع الوحدة العقارية
- إذا امتنع المطور عن ربط الدفعات بمرحلة الإنجاز الإنشائية المقترحة من قبل الدائرة
- إذا ثبت بعد التسليم بأن الوحدة العقارية غير صالحة للاستعمال بسبب عيوب جوهرية في الإنشاء
- إذا قام المطور بتغيير المواصفات المتفق عليها في العقد تغييرا جوهريا
- في أية حالات أخرى تستوجب فسخ العقد وفقآ للقواعد القانونية العامة
ماذا لو أخلّ المشتري بأي من إلتزاماته؟
بعد إخطاره بضرورة الإلتزام يتم إمهاله مدة 30 يومًا، وإن لم يلتزم يحقّ للمطوّر التالي:
- الاحتفاظ بما دفعه المشتري، والمطالبة إما ببيع الوحدةالعقارية بالمزاد العلني، او خصم ما لا يزيد على (40%) من قيمة الوحدة العقارية وفسخ العقد، وذلك متى كانت نسبة إنجاز المطور للمشروع لا تقل عن (80%).
- خصم ما لا يزيد على (40%) من قيمة الوحدة العقارية بحسب الاتفاق في العقد، وفسخ العقد متى كانت نسبة إنجاز المطور للمشروع لا تقل عن (60%).
- خصم ما لا يزيد على (25%) من قيمة الوحدةالعقارية بحسب الاتفاق في العقد، وفسخ العقد متى كانت نسبة إنجاز المطور للمشروع لا تصل إلى (60%).
- خصم ما لا يزيد على (30%) من قيمة المبالغ المسددة من قبل المشتري لصالح المطور، وفسخ العقد في حال لم يبدأ المطور بتنفيذ المشروع لأسباب خارجة عن إرادته.
أما إذا كانت المبالغ الموجودة لدى المطور أقل من النسب المحددة أعلاه، فيجوز له أن يطلب من المحكمة المختصة أن تحكم له بكامل النسب المشار إليها.
هذا المقال لا يعدّ بمثابة استشارة قانونية. يرجى مراجعة مستشارك القانوني في حال كان لديك أي استفسار.
