تعتمد حكومة دبي ضوابط صارمة وواضحة عند إنهاء التعاقد العقاري وهي من اقتراح دائرة أراضي وأملاك دبي، تتعلق هذه الضوابط بكيفية الحسم في الخلافات التي قد تنشأ بين المطورين العقاريين والمستثمرين المشترين للوحدات العقارية لضمان حقوق جميع الأطراف ولإرساء المزيد من الشفافية على تعاملات السوق العقاري. تندرج هذه الضوابط القانونية ضمن لائحة القانون رقم (13) لعام 2008 الخاص بتنظيم السجل العقاري في إمارة دبي، و قانون رقم (9) الصادر في أبريل 2009 الذي جاء بتعديلات وتوضيحات للقانون رقم(13). تسعى هذه الضوابط القانونية إلى ضمان حقوق البائع والمشتري على حد سواء وتحدد بشكل لا لبس فيه الآلية القانونية الواجب إتباعها لفسخ تلك العقود أو إنهاء التعاقد العقاري في حال إخلال أحد طرفي العلاقة بالتزاماته وتعهداته، كما توضح أيضا الحالات التي تجيز للمشتري اللجوء إلى المحكمة المختصة لطلب فسخ العلاقة بينه وبين المطور.
إنهاء التعاقد العقاري وتقدم مراحل البناء
ينص القانون رقم 13 لعام 2008 على مهلة 30 يوم لفسخ العقد، إلّا انه بينما كان يمكن للمطور في السابق الاحتفاظ بما يصل إلى 30% من الأموال المدفوعة، أصبح الأمر بعد التعديلات التي جاء بها القانون المكمل رقم 9 لسنة 2009 أكثر تعقيدا مع ارتباط المدفوعات بجدول زمني للبناء بحيث يمكن قياس مدى التقدم الذي أحرزه المطور في العمل.
إذا وصل إنجاز المطوِر إلى 60% من البناء على الأقل يمكنه المطالبة بقيمة 40% من ثمن الشراء، فإذا لم يسدد المستثمر هذه القيمة يحق للمطور اللجوء للقضاء للمطالبة بذلك. أما إذا كان البناء في مستوى أقل من ذلك يحق للمطوِر الاحتفاظ ب25% فقط من قيمة الشراء.
في حالة ما إذا كان البناء لم يبدأ بعد، لازال بإمكان المطور الاحتفاظ ب 30% من المبلغ الذي سدده المشتري من ثمن الشراء ولكن فقط إذا أثبت المطوِر جديته وعدم إهماله وأن يكون التأخير في بدء أعمال البناء نتيجة لأسباب خارجة عن إرادته وسيطرته.
الأسباب الخارجة عن إرادة المطوِر
من بين الأسباب المعروفة لدى الجهة التي أصدرت القانون والتي قد تدفع المطور إلى وقف إنجاز المشروع العقاري رغما عنه و بشكل خارج عن إرادته، يمكن سرد ثلاثة أساب رئيسية وهي:
- نزع ملكية الأرض الخاصة بالمشروع لصالح المصلحة العامة.
- قرار الجهات الحكومية بوقف المشروع لغرض إعادة التخطيط أو لاكتشاف آثار أو حفريات في موقع العمل بالمشروع.
- تغيير موقع المشروع لقيام المطور الرئيسي بإجراء تغييرات أو تعديلات لا يتمكن معها المطور من البناء ضمن حدود المخططات التي كانت مقررة سابقا.
إجراءات إنهاء التعاقد العقاري
يملك المطور الحق في مهلة تصل إلى حدود السنة انطلاقا من تاريخ إنهاء التعاقد لإرجاع أي أموال لديه للمشتري، وإذا نجح في إعادة بيع الوحدة فعليه إعادة الأموال خلال 60 يوم. تجدر الإشارة إلى أنه من النادر أن توافق مؤسسة التنظيم العقاري الذراع التنظيمي لدائرة الأراضي والأملاك في دبي على إنهاء التعاقد إذا كان المبلغ المدفوع يعادل 30% أو أكثر من قيمة الشراء. أما إذا كان المشتري قد دفع أقل من 20% من القيمة الإجمالية للوحدة حتى وقت إتمام أعمال الأساسات فاحتمال إنهاء التعاقد يصبح وارداً أكثر.
يجب على المشتري الرد على إشعار المطوِر سواء لتحديد تاريخ السداد أو الاعتراض على إنهاء التعاقد، وذلك حتى لا يفقد الوحدة المحجوزة. في حالة حدوث نزاع بين الطرفين عادة ما تقوم إدارة دائرة الأراضي بالاتصال بكلا الطرفين والقيام بالوساطة لحل النزاع ودياً، أما في حالة فشل هذه الوساطة فذلك يعني غالبا ضرورة لجوء الطرفين للقضاء لحسم الخلاف.
إنهاء التعاقد العقاري في حال إلغاء المشروع
بالرجوع إلى القانون رقم (9) لعام 2009، الذي يحمل توضيحات وتعديلات مهمة تخص القانون رقم 13 لسنة 2008، نجد أن مادة جديدة قد أضيفت هي مادة 11 التي تعطي مؤسسة التنظيم العقاري التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي سلطة إلغاء المشروع العقاري. في مثل هذه الحالات من حق المستثمرين استرجاع المبالغ التي دفعوها كاملة بحسب المنصوص عليه في القانون رقم 13. الأسباب التي قد تدفع مؤسسة ريرا إلى إلغاء المشروع العقاري قد تكون راجعة إلى تأخر المطور في الشروع في البناء دون مبرر وجيه برغم حصوله على الموافقات المطلوبة، أو إعلان إفلاس المطور، والفشل في البدء في المشروع بسبب إهمال جسيم أو إذا كان المطور لديه أسباب وجيهة لعدم الشروع في البناء. أيضاً يحق لمؤسسة ريرا إلغاء المشروع إذا اعتقدت أن المطور ليس جاداً في البناء (كالتأخير المتكرر) أو أي أسباب أخرى تراها ملائمة.
