استثمر في عقارات دبي ابتداءً من 1000 درهم من خلال قنوات معتمدة من سلطة دبي للخدمات المالية | استفد من صناديق الاستثمار العقاري (REITs)

تصف هذه المقالة الطرق البديلة للاستثمار في العقارات في دبي والإمارات العربية المتحدة من خلال القنوات المتوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية والمعتمدة من الحكومة والتي تنظمها سلطة دبي للخدمات المالية (DFSA). يمكنك البدء بالاستثمار اليوم بـ 1000 درهم فقط.

يعد الاستثمار في العقارات أحد أكثر طرق الاستثمار أمانًا وموثوقية. ومع ذلك، فإن أحد العوائق الرئيسية هي متطلبات رأس المال. وحتى إذا كان المستثمر يريد الاقتراض من البنك ، فعليه توفير 25٪ -30٪ من قيمة العقار للدفعة الأولى، عدا عن الرسوم الإضافية الأخرى؛ نتيجة لذلك، إذا كنت تخطط للاستثمار في عقار بقيمة 500,000 درهم إماراتي (136,054 دولار أمريكي)، يجب أن يكون لديك على الأقل 150,000 درهم إماراتي (45,000 دولار أمريكي) في جيبك.

بالإضافة إلى ذلك، هناك تحديات إضافية عندما يتعلق الأمر بالطريقة التقليدية للاستثمار في العقارات، والتي تشمل:

• صيانة العقارات
• علاقات المستأجرين
• تسويق العقارات
• عدم سهولة إعادة بيع العقارات – الإجراءات الطويلة لتحويل عقاراتك إلى سيولة نقدية.

فكيف يمكن للمستثمرين الاستفادة من مزايا الاستثمار في العقارات (الأمن ، ودخل الإيجار، وزيادة رأس المال) دون توفير مبالغ كبيرة من المال ودون التعامل مع المستأجرين ، والصيانة ، ورسوم / فوائد القروض المصرفية وغيرها؟

الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري – أو كما تسمّى ريت أو ريتس تبعًا للاختصار باللغة الانجليزي REITs وهو اختصار لـ Real Estate Investment Trust.

ما هو صندوق الاستثمار العقاري (ريت)؟

في عام 2010 ، كان هناك بيان صحفي موجز يعلن عن إطلاق كل من بنك دبي الإسلامي وإيفل مانجمنت أول صندوق استثمار عقاري (ريت) متوافق مع أحكام الشريعة الإسلامية في دولة الإمارات العربية المتحدة؛ حيث يتعامل صندوق ريت مع العقارات المتوافقة مع الشريعة الإسلامية مثل مباني المكاتب والمستودعات والمدارس ومواقف السيارات، ويوزّع الأرباح/ عوائد الإيجار على المستثمرين.

إذًا، ما هو صندوق الاستثمار العقاري (ريت)؟ وكيف يعمل؟

لا تخف من الاختصارات واللغة المالية. الاستثمار في ريت أبسط وأرخص من الطرق التقليدية لشراء العقارات.

تخيل تجميع عدد من الممتلكات العقارية الشاملة لمكاتب ومستودعات وغيرها، ووضعها تحت إدارة شركة واحدة، خاضعة للرقابة الحكومية؛ حيث تقوم هذه الشركة برعاية وصيانة وإدارة وتسويق هذه العقارات، نيابة عن المالكين. وعندما نقول المالكين هنا، فنحن نتحدّث عن أصحاب الأسهم في هذه الشركة. في هذه الحالة تسمّى هذه الشركة صندوق الاستثمار العقاري (ريت) ويقوم المستثمرين بشراء أسهم هذه الشركة، ويحصلون على حصتهم من إجمالي دخل الإيجار الذي ينتجه صندوق ريت، ويمكن أيضًا أن يحصلوا على زيادة في رأس المال الذي قاموا باستثمار في حال زيادة قيمة العقار مع الوقت. حصة المستثمر أو المساهم في صناديق الاستثمار العقاري (ريت) في دولة الإمارات العربية المتحدة لا يقل عن 80% من الأرباح الناتجة من تشغيل العقارات.

قيمة الشركة أو صندوق الاستثمار العقاري تعتمد إلى حد كبير على قيمة إجمالي العقارات التي تمتلكها.

الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (ريتس) قد يكون أكثر أمانًا من الاستثمار في العقارات

نظرًا لأن مالكي العقارات يحصلون على حصة من إجمالي الإيجارات لعقارات متنوعة، فإن دخلهم يكون أكثر أمانًا. ولتوضيح هذا الأمر دعونا نأخذ هذا المثال، حيث لدينا المستثمر أ والمستثمر ب.

استثمر المستثمر أ 500,000 درهم إماراتي في شقة استوديو

استثمر المستثمر ب 500,000 درهم إماراتي في صندوق استثمار عقاري (ريت)

لنفترض أن استوديو المستثمر أ يقع بجوار المطار، وأغلب مستأجري الاستوديو هم من العاملين في المطار، وانتهى المطاف بالمطار إلى أن يغلق. الآن، يكافح المستثمر أ للعثور على مستأجرين، وحين يسعى لبيع العقار سيجد أن لا مستثمر يرغب بالاستثمار في شقة ليس عليها أي طلب من المستأجرين. من المرجح أن يخسر المستثمر أ مبلغًا كبيرًا من الدخل بسبب الاستوديو الشاغر.من ناحية أخرى، لن يعاني المستثمر ب من الانخفاض الكبير في الدخل، حيث لم يستثمر الـ 500,000 درهم الخاصة به في عقار واحد؛ فقد استثمرها في صندوق استثمار عقاري (ريت) الذي لا تحتوي فقط على استوديوهات ولكن أيضًا على الفنادق ومجمعات الأعمال ومواقف السيارات وأنواع أخرى من العقارات.

دعنا نتخيل أنه لسبب ما أصبحت جميع الاستوديوهات في المدينة غير قابلة للعيش بسبب بعض مشاكل الصيانة (لا سمح الله). سيظل استثمار المستثمر ب أكثر أمانًا حيث يتلقى حصته من إجمالي دخل الإيجار من صندوق الاستثمار العقاري (ريت)، ولن يتأثر بشدة بتوقّف عوائد شقق الاستوديو.

هل من السهل بيع أسهم صندوق الاستثمار العقاري (ريت) في الإمارات؟

على عكس الطريقة التقليدية لبيع العقارات، توفر صناديق الاستثمار العقاري (الريتس) السيولة النقدية بشكل أسهل وأسرع؛ حيث بإمكانك بيع أسهمك في صندوق الاستثمار العقاري (ريت) الخاص بك من خلال أسواق الصرف التي تنظمها هيئة دبي للخدمات المالية (DFSA). يمكن أن تتم عملية البيع عبر الإنترنت ويمكن تنفيذها في نفس اليوم. قد تستغرق عملية بيع عقار مادي بقيمة 500,000 درهم عدة أسابيع أو عدة شهور، في حين أن عملية بيع أسهم صندوق الاستثمار العقاري قد تستغرق عدة دقائق.

هل الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (الريتس) نفس الاستثمار في الأسهم؟

لا، الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (ريتس) ليس مثل الاستثمار في أسهم الشركات. لا تخلط بين صناديق الاستثمار العقاري وأسهم الشركات لمجرد أن تداولها يتم بطريقة مماثلة. استثمار في صناديق الاستثمار العقاري يعني تملكك للعقار بطريقة غير مباشرة، أما الاستثمار في أسهم الشركات يعني تملّك حصّة من الشركة بطريقة غير مباشرة أيضًا. أمّا بخصوص الأرباح فتفصيلها كالآتي:

بموجب القانون، يجب أن تدفع لك صناديق الاستثمار العقاري (ريت) جزءًا من دخلها

عند الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (ريتس)، فإنك تستثمر بشكل غير مباشر في مجموعة من العقارات المدرة للدخل. وبموجب القانون، يجب توزيع ما لا يقل عن 80 ٪ من إجمالي إيرادات الإيجار التي تولّدها صناديق الاستثمار العقارية (ريتس) على المساهمين – ومن ضمنهم أنت. ويطلق على هذا الدخل “توزيعات الأرباح”.

مثال: تخيل أنك تستثمر في صندوق استثمار عقاري (ريت) يُدير العديد من المباني في وسط مدينة دبي، ويتم تأجير هذه المباني إلى النوادي الرياضية ومستأجري البيوت وأصحاب المقاهي. لنفترض أن إجمالي صافي العائد الإيجاري الناتج كان 100,000,000 دولار أمريكي سنويًا. بموجب القانون، في الإمارات العربية المتحدة ، يجب على صندوق الاستثمار العقاري مشاركة ما لا يقل عن 80٪ من هذا الدخل مع المستثمرين/المساهمين. لذلك، يجب عليهم توزيع 80,000,000 دولار أمريكي على جميع المستثمرين، ويتم توزيع هذا المبلغ بحسب عدد الأسهم التي يملكها كل مساهم، ومدّة تملّكها له. فلو فرضنا أنّك تمتلك 0.01٪ من أسهم هذا الصندوق الاستثماري العقاري (الريت)؛ فيحق لك الحصول على 0.01٪ على الأقل من هذا الدخل أي 8000 دولار أمريكي على الأقل.

من الأهداف الرئيسية ومن المصلحة الرئيسية لصندوق الاستثمار العقاري (الريت) أن
يستثمر في العقارات التي تنتج عوائد مرتفعة بشكل ثابت، ليجذب المزيد من المستثمرين

بالإضافة إلى ذلك، يمكن أيضًا أن تزيد قيمة أسهم صندوق الاستثمار العقاري (ريت). على سبيل المثال، لنفترض أنك اشتريت أسهم ريت عندما كانت الأسعار في سوق العقارات منخفضة؛ على الأرجح ستكون أسعار أسهم الريت منخفضة نسبيًّا أيضًا. مع مرور الوقت، عندنا تبدأ الأسعار في سوق العقارات بالارتفاع؛ تزداد قيمة العقارات تحت إدارة صندوق الاستثمار العقاري (ريت)؛ وينتهي بك الأمر إلى امتلاك حصص من العقارات التي زادت قيمتها. في هذا الوقت، يمكنك بسهولة إعادة بيع الأسهم من أجل الربح. لا يختلف هذا السيناريو كثيرًا عن شراء عقار مادي فعلي بسعر واحد وإعادة بيعه لاحقًا بسعر أعلى عند زيادة قيمة العقار. السيناريو الآخر وارد أيضًا؛ فيمكن أن تنخفض أسعار صناديق الاستثمار العقارية تمامًا مثلما يمكن أن تنخفض أسعار العقارات.

تملّك أسهم شركة لا يضمن لك حصة من أرباح الشركة

لنفترض أنك قررت شراء أسهم إعمار العقارية. على الرغم من أن إعمار العقارية هي واحدة من أبرز شركات التطوير العقاري في المنطقة، إلا أنك لن تستثمر فقط في محفظة إعمار العقارية. ستمتلك جزءًا من الشركة بأكملها.

هل ستحصل على أرباح؟ يمكن. ولكن عليك أن تعلم أن الشركات ليست ملزمة بموجب القانون بدفع توزيعات الأرباح/ أرباح الأسهم (حصة أرباحها). يمكنهم اختيار عدم دفع أي أرباح. وبشكل عام، فإن توزيعات أرباح أسهم الشركات تكون أقل من توزيعات أرباح صناديق الاستثمار العقارية.

يمكنك كسب المال عن طريق إعادة بيع الأسهم بسعر أعلى. ومع ذلك، فإن قيمة أسهم الشركات التي يتم تداولها في سوق الأوراق المالية تعتمد على عوامل مختلفة لا يمكن لأحد توقعها بشكل صريح.

تقليديًا، لا يعمل سوق الأسهم وسوق صناديق الاستثمار العقاري بالطريقة ذاتها. صناديق الاستثمار العقاري (ريت) تعتمد بشكل أساسي على سوق العقارات. في حين أن سوق الأسهم يعتمد على مجموعة واسعة من العوامل.

ما العوائد التي أحصل عليها عند الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (الريت) في الإمارات العربية المتحدة؟

تعتمد عائدات صناديق الاستثمار العقاري بشكل أساسي على اتجاهات سوق العقارات. وهذا الأمر الذي يجعلها تختلف تختلف كثيرا عن سوق الأوراق المالية التي تعتمد على عوامل مختلفة. في السنوات الخمس الماضية، تراوحت عائدات صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (الريتس) من 5 ٪ – 7.51٪ سنويًا. كيف تقارن هذه الأرقام بالاستثمار العقاري التقليدي؟ في عام نفس الفترة الزمنية أي الخمس سنوات الماضية، تراوحت عائدات الإيجار الإجمالية من 4٪ – 12٪، وهذا كعائد إجمالي، حيث تنخفض هذه الأرقام عندما نخصم تكاليف خدمات وصيانة العقار والرسوم الأخرى.

ما هو أقل مبلغ يمكنني أن أستثمره في صندوق استثمار عقاري (ريت) في الإمارات؟

يمكنك الاستثمار ببساطة عن طريق شراء 10 أسهم في صندوق الاستثمار العقاري (عادة ما يتم شرائها بالعشرات من الأسهم). وبحسب سعر السوق الآن في مارس 2020، فإنّ سعر السهم الواحد هو 0.27 دولار أمريكي (1.00 درهم إماراتي)، أي أقل مبلغ يمكنك استثماره في صندوق الاستثمار العقاري (الريت) في الإمارات هو 10 دراهم.

كيف يمكنني شراء وبيع أسهم في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (الريت) في الإمارات؟

يمكنك شراء وتداول أسهم ريت على ناسداك دبي. يمكنك الحصول على حسابك الخاص للتداول خلال يوم واحد فقط. تواصل معنا تواصل معنا لنقوم بإنشاء حساب خاص بك.

هل يجب علي العيش في الإمارات لأستثمر في صناديق الاستثمار العقاري (الريت)؟

لا. يمكنك شراء أسهم في صناديق الاستثمار العقاري (الريتس) من خارج دولة الإمارات العربية المتحدة.

هل يجب أن أفهم سوق الأوراق المالية والصناعة المالية لشراء صناديق الاستثمار العقاري (الريت)؟

لا على الإطلاق. كما ذكرنا سابقًا، لا يجب أن تخيفك المصطلحات والاختصارات المالية. ربما يكون بيع وشراء أسهم في صناديق الاستثمار العقارية (ريت) وجمع عوائدك أسهل من بيع وشراء العقارات بطريقة تقليدية.

هل يعد الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري استثمارًا آمنًا؟

يعتبر الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري أحد أكثر أشكال الاستثمار أمانًا. في النهاية، أنت تستثمر في العقارات. مع ذلك، كما هو الحال مع أي منتجات استثمارية (أرض، أسهم، فنون)، هناك دائمًا مخاطر. فكما هناك مخاطرة في أن تنخفض أسعار العقارات، يمكن أيضًا أن تنخفض عوائد الإيجار. الأمر المختلف عند الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري فإنّك تستثمر في مجموعة عقارات بدلًا من عقار واحد، بالتّالي توزّع أموالك على أكثر من عقار واحد وبالتلي تخفّف من المخاطرة.

صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (الريت) ليست شكلا جديدا من الاستثمار في العقارات. الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (الريت) أصبحت الطريقة المفضّلة للاستثمار بأمان في عدد من البلدان التي لديها تشريع لصناديق الاستثمار العقاري منذ زمن ومنها:

• الولايات المتحدة الأمريكية منذ عام 1960 ،
• أستراليا منذ عام 1971 ،
• البرازيل منذ 1993
• اليابان منذ عام 2001
• سنغافورة منذ عام 2002
• دبي منذ 2010

قبل وجود صناديق الاستثمار العقاري (ريت)، كان الأثرياء والشركات الضخمة فقط لديهم الموارد المالية للاستثمار في مشاريع عقارية مهمة مثل مراكز التسوق ومجمعات الأعمال والأبراج. اليوم، تمتلك صناديق الاستثمار العقارية المدرجة في جميع أنحاء العالم عقارات بقيمة 1.2 تريليون دولار أمريكي. عقارات تولّد أرباح من خلال عوائد التأجير.

باختصار، لا بد أن تكون صناديق الاستثمار العقاري جزءًا أساسيًا من محفظة استثمارية صحية لأي مستثمر عقاري. لا ينبغي النظر إلى الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري كبدائل للاستثمار المباشر في العقارات. بدلاً من ذلك، يجب النظر إلى صناديق الاستثمار العقاري كطريقة إضافية للاستثمار في العقارات جنبًا إلى جنب مع شراء العقارات مباشرةً، متى ما توفّرت القدرة لذلك. ولا شكّ أن الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري يعدّ خيارًا رائعًا للمستثمرين لأول مرة بميزانية محدودة وكذلك للمستثمرين ذوي الخبرة برأس مال كبير متاح يرغبون في تنويع محافظهم الاستثمارية.

هل يمكن لخبراء موقع عقارات دبي مساعدتي في البدء بالتداول في صناديق الاستثمار العقاري؟

نعم، يسرّنا أن نساعدك في الحصول على رقم مستثمر وطني في الإمارات، وتجهيز كل ما يلزم لتبدأ بأول استثمار لك في صناديق الاستثمار العقاري في الإمارات خلال 48 ساعة. تواصل معنا عبر الهاتف، الواتساب، أو الايميل لنبدأ رحلتك الاستثمارية اليوم.