جدول المحتويات
دليل موقع عقارات دبي (aqaratdubai.ae) للاستثمار في العقارات السكنية من المطورين العقاريين في دبي
مقدمة
تم وضع هذا الدليل من أجل الإجابة على الأسئلة المتداولة التي يطرحها زوار موقع aqaratdubai.ae حين يعتزمون شراء عقارًا في دبي. سيكون هذا الدليل مفيدا لفئتين من المشترين: المستثمرين والمستهلكين النهائيين.
تختص منصة عقارات دبي aqaratdubai.ae في عرض العقارات التي يتم تطويرها من قبل أفضل المطورين العقاريين في دبي؛ لذلك في حالة وجود أي أسئلة إضافية، يمكنكم دائما الاتصال بمستشارينا العقاريين للحصول على استشارة مجانية بخصوص خيارات العقارات المتوفرة، أو للحصول على نصائح حول إجراءات الشراء، أو حول الأسعار في السوق المحلية، و أيضا حول العروض والمعارض العقارية القادمة، أو أية تفاصيل قد تحتاجون توضيحا بخصوصها. يرجى الانتباه إلى أن هذا الدليل لا يقدم نصائح قانونية، ونتمنى أن يساعدكم في استثماراتكم المستقبلية والنجاح والازدهار الذي تنشدونه في حياتكم وحياة أسركم.
معرفة المكان
اختيار موقع العقار هو أحد أهم عوامل الاستثمار الناجح ان لم يكن أهمها، وعندما تقرر شراء عقار في دبي، عليك أن تتأكد من كونك تعرف المناطق الرئيسية التي تضم أحدث المشاريع العقارية في دبي. لا يلزمك الإلمام بتفاصيل كثيرة، ولكن سيكون من المفيد أن تفرق بين مناطق مثل “خور دبي” و” قناة دبي المائية” على مستوى الموقع، حيث أن بعض المناطق تتواجد بالقرب من وسط المدينة أو دبي داون تاون، والبعض الآخر قريب من خطوط المترو المتوقع إنجازها، وبعض المناطق تتواجد في مواقع بعيدة ومعزولة تلائم العائلات أكثر. وهنا ننبّه لنقطة هامة وهي التفريق بين المنطقة والمشروع، فبعض المناطق تضم العديد من المشاريع من مطورين عقاريين مختلفين؛ لذلك يجب التأكد من معرفة المشروع والخيارات المتاحة بالمنطقة المختارة.
في البداية يجب أن نحصر الاختيار بعدد محدد من المناطق، كيف يتم ذلك؟ تحديد الميزانية هو أول عامل يساعدك في حصر المناطق التي تستطيع الشراء بها، ولاختيار منطقة مناسبة فلابدّ من أن تتبع مشاريع البنية التحتية، فالمناطق التي تتميز ببنية تحتية متطورة أو التي سيتم تطوير بنيتها التحتية تعد ممتازة للاستثمار، أيضًا الإطلالة المائية للمنطقة تعد عاملًا مهمّا، بالإضافة لوسائل النقل؛ حيث كلما تعددت وسائل النقل تعد المنطقة أفضل.
ومما يجب أن نذكره، أننا نلاحظ أن المستثمرين الجدد بالعادة يسألون الأشخاص ضمن معارفهم وعلاقاتهم الاجتماعية عن آرائهم حول الشراء في مناطق معينة، والإشكالية هنا أن أغلب هؤلاء يكونون من خارج قطاع العقارات، ويبدون رأيهم متأثرين بشكل كبير بحملات الترويج التي تطلقها عدد قليل من الشركات العقارية الكبرى.
من أجل ذلك من المهم أن نفهم بأن المطور العقاري (أ) يمكن أن يستثمر جزءا كبيرا من ميزانيته في الحملة الترويجية لمشروعه في المنطقة (ب)، ولكن ليس ضروريا أن يكون هذا المشروع هو الخيار الأفضل في منطقة (ب). يمكن أن يكون هناك مطورين عقاريين أصغر في نفس المنطقة (ب) بحملات ترويجية أقل ولكن بخيارات أنسب للمستثمر.
أيضًا ننصحك بعدم الاستماع للمنتقدين، نقاط الضعف/العيوب يتم نسيانها مع الوقت. وستندم أنت عندما ترتفع الأسعار ولا تكون قد استغللت فرصة الشراء بسعر رخيص منذ البداية.
وأخيرًا إن كنت لا تستطيع تحمل تكاليف شراء عقار في المنطقة التي تريدها، فاحرص على البحث عن عقار في منطقة مجاورة لها.
معرفة المستشار العقاري
استعن بخدمات مستشار عقاري من داخل القطاع ليساعدك على تفقد الخيارات المتاحة فخبرة من يعمل في المجال العقاري ستساعدك حتمًا في إيجاد العقار الأنسب، وتحديد المطور الثقة والمشروع المتوقع نجاحه بشكل كبير .وهنا ننبّه أن كل مستشار تابع لمطور عقاري سيحاول بيعك أحد عقارات المطور الذي يتبع له، لكن المستشارين التابعين لوكالات عقارية موثوقة سيعرضون عليك خيارات متنوعة من مطورين عقاريين مختلفين. المستشارون الأكفاء يجلبون زبائن كثر للمطورين، وعن طريق ذلك يحسّنون علاقاتهم بالمطور ويتمكنون من عرض أفضل الخيارات للمستثمر. بعض الوكالات العقارية لا تلزم زبائنها بدفع أي مصاريف أو عمولات، ولذلك فإن المستثمر يحصل على استشارة مجانية من طرف استشاري خبير في مجال العقارات.
وعند اختيار مستشارك العقاري، ننصحك بمراعاة التالي:
– اختيار الشخص المتخصص في مجال اهتمامك، سواء كانت العقارات القيد الإنشاء، الجاهزة، السكنية، التجارية،..
– اختيار المستشار العقاري الذي لا يأخذ من المشتري عمولة – يقدم الخدمة مجانًا.
– الحفاظ على علاقة جيدة مع المستشار العقاري حيث بإمكانه مساعدتك في إدارة العقار في المستقبل.
ملحوظة مهمة! لا تتعامل سوى مع المستشارين/الوسطاء العقاريين المسجلين رسميا لدى مؤسسة التنظيم العقاري في دبي. قبل التعامل مع أي استشاري أطلب منه بطاقته المهنية المسجلة لدى المؤسسة، حيث أن هؤلاء المهنيين قد خضعوا لتدريبات منظمة من طرف مؤسسة العقارات في دبي و مُلزَمون باحترام الضوابط المهنية والأخلاقية التي وضعتها دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
معرفة المطور العقاري
يتوجب على كل استشاري عقاري مسجل لدى مؤسسة التنظيم العقاري في دبي أن يجري بحثا جادا ومعمقا حول كل المطورين الذين يقترحهم على المستثمر، حيث أن الاستشاري يجب أن يتفقد وضعية المطور لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، ويتأكد من أنه مسجل بطريقة قانونية. فالدائرة تعمل بجهد لمنح معلومات مفيدة للمستثمرين في دبي ، ومنح هؤلاء أفضل الخدمات. وفي حال ذهبت للشراء دون الاستعانة باستشاري عقاري فلا تتردد بالتواصل مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي للتأكد من كون المطور الذي تتعامل معه ثقة وأن المشروع الذي اخترته مسجل قانونيًا وذلك كي لا تتعرض لأي نوع من الاحتيال أو الخسارة.
معرفة كيفية حساب العائد
العائد هو قياس الأرباح المستقبلية لاستثمار عقاري، وفي الغالب أنت تعرف من قبل كيفية حساب العائد الذي ستحصل عليه من عقار سكني كنت تخطط لشرائه، ولكن المستثمرين الجدد يجب أن يتوخوا الحذر اتجاه نسب العائد التي تتضمنها الاعلانات! حيث أنها غالبًا تضع تقديرات إجمالية للعائدات. وبصفتك مستثمر يجب عليك أن تبحث عن تقديرات العائد الصافي. الفرق على مستوى صيغ الحساب لا تكون كبيرة جدا، ولكن الفرق على مستوى التقديرات تكون شاسعة وكبيرة.
العائد الإجمالي= (دخل الإيجار السنوي) / (قيمة العقار) × 100
العائد الصافي = [(دخل الإيجار السنوي) – (المصروفات والتكاليف السنوية)] / (قيمة العقار)
معرفة الفرق يصبح ذا أهمية خاصة حين يتعلق الأمر بحساب رسوم الخدمات الخاصة بالعقار الذي تم شراؤه حديثا، حيث أن في غالب الأحيان يغفل المستثمرون عن حساب رسوم الخدمات وبعض المستحقات السنوية حين يحسبون العائد السنوي لاستثمارهم.
يتميز الفاعلون في سوق دبي للعقارات بتفاؤلهم الكبير، حيث أن عددا من المطورين العقاريين في دبي يقدمون مع عروضهم عائدات مضمونة على الاستثمار لأنهم يتوقعون استمرار الظروف المشجعة في قطاع العقارات في دبي. تأكد من مناقشة العائد الصافي مع مستشارك العقاري.
الفرق بين التملك الحر وحق الانتفاع (أو الإيجار طويل الأمد)
على المشترين تذكر أن هناك مناطق في إمارة دبي لا يمكن لغير مواطني دول الخليج أن يتملكوا بها عقارات بنظام التملك الحر. في المقابل هناك مناطق محددة يمكن لكل الجنسيات شراء العقارات فيها بنوعية التملك الحر. التملك الحر هنا يعني تملك العقار والأرض بصفة نهائية. بينما في صيغة التملك عبر الإيجار طويل الأمد أو حق الانتفاع، يملك المشتري العقار ولكن لا يمتلك الأرض التي يتواجد عليها هذا العقار، وتتراوح مدة التملك عبر الإيجار بين 10 أعوام و99 عاما مع إمكانية تمديد الأجل.
كلتا الصيغتين بالنسبة للتملك تعطي الحق للمشترين في إجراء أي معاملات عقارية من قبيل السكن في العقار، أو بيع العقار، أو نقله لورثة المالك، ولكن في حالة التملك عبر الإيجار سيستفيد الورثة من العقار فقط إلى حين انتهاء مدة العقد. عليك التأكد من بنود عقد التملك سواء كان تملكا حرا أو عبر الإيجار مع مستشارك العقاري.
ما الذي تحتاج معرفته عند شراء أرض لبناء عقار؟
يفضل بعض مستخدمي موقع عقارات دبي aqaratdubai.ae الاستثمار في شراء قطع أرضية خاصة وبناء عقاراتهم على الأرض التي تم اقتنائها، حيث هناك العديد من الأسباب التي قد تدفعهم نحو هذا الطريق، ومن ضمنها حرية أكثر في اختيار تصاميم العقار، ولكن في المقابل يجب عليهم أيضا الأخذ بعين الاعتبار بعض الإكراهات أو التعقيدات التي قد تواجههم عند شراء أرض لبناء عقار:
1- هل هناك أجل زمني محدد يجب عليك التقيد به بالنسبة لإتمام بناء العقار على الأرض المشتراة؟ يمكن أن توجد هذه القطعة الأرضية ضمن مجمع سكني يلتزم القاطنون فيه جميعا بوقت معين لإتمام بناء منازلهم. حيث أنه من أجل تفادي ترك أجزاء من أراضي المجمع السكني فارغة، يمكن أن يتضمن عقد شراء الأرض التي تقوم باقتنائها شروطا خاصة تتعلق بالمدة التي يجب عليك استكمال بناء العقار خلالها.
2- ما هي رسوم الخدمات؟ صيانة أو إصلاح الطرق داخل المجمع، خدمة الحراسة، مواقف السيارات الجماعية، مناطق الألعاب، ومرافق أخرى ضمن الملكية المشتركة قد تفرض على مالكي الأراضي دفع واجبات أو مصاريف سنوية. هناك في المقابل بعض المطورين العقاريين الذين يمنحون عملاءهم إعفاءات من هذا النوع من الرسوم لمدة تصل إلى حدود 5 سنوات بالنسبة لمالكي الأراضي الذين يلتزمون بإنهاء بناء عقاراتهم قبل استيفاء المدة المحددة ( خلال 2 بدل 3 أعوام).
3- في الغالب، لن يكون بإمكانك بناء عقار على شاكلة برج إيفل الفرنسي على الأرض التي حزت ملكيتها حديثا، حيث أن القطع الأرضية ضمن المجمعات السكنية تكون مقيدة بمجموعة من الشروط والقوانين التي تتعلق بالمجلس البلدي المحلي أو بالمجمع نفسه، ويجب عليك أن تراجع مستشارك العقاري لكي يشرح لك كل هذه الأنواع من الإكراهات والقيود. وتتعلق هذه الشروط المتفق عليها من طرف سكان المجمع غالبا بشكل وتصميم العقارات الخارجي، وارتفاع البناء بالنسبة لهذه المنازل. (طابق أرضي +1، طابق أرضي + 3، إلخ).
4- بعض الأراضي يكون ثمنها أرخص من غيرها، وذلك راجع لغياب البنية التحتية في المنطقة التي تتواجد عليها، في مثل هذه الحالات يجب عليك أو على مستشارك العقاري أن يجري بحثا مستفيضا ودقيقا لمعرفة تواريخ إتمام تهيئة البنية التحتية حول الأرض التي ستقوم بشرائها.
شراء عقار على الخريطة من المطور
ما هو حساب ضمان التطوير العقاري؟
حساب ضمان التطوير العقاري أو ما يعرف أيضا بحساب ثقة المشاريع العقارية هو حساب يتم فه إيداع المبالغ المالية المدفوعة من طرف المشترين لوحدات على الخارطة في مشروع عقاري، وهو حساب يتم فتحه إلزاميا من طرف المطور العقاري وتتم المصادقة عليه من طرف مؤسسة التنظيم العقاري التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي قبل البدء في عملية بيع الوحدات العقارية على الخارطة. ويشترط على المطور العقاري استعمال هذه الأموال فقط بغرض تطوير المشروع (% 5 من هذه المبالغ المالية يمكن استعمالها لتمويل الحملات الترويجية للمشروع).
لا يمكن منح حق التصرف في الأموال الموضوعة في حساب ضمان التطوير العقاري إلا ضمن ضوابط قانونية واضحة، واستعمال هذه الأموال يظل رهينا بمدى تقدم عمليات البناء في المشروع.
ويضمن حساب ضمان التطوير العقاري استعمال المطور العقاري أموال المشترين لوحدات على الخارطة في عمليات البناء فقط، ويعتبر هذا الحساب واحدا من ضمن مجموعة من القواعد والإجراءات القانونية التي تم اتخاذها عقب الأزمة الاقتصادية العالمية عام 2008. لأجل ذلك يجب على المشتري التأكد من توجيه الشيكات التي تحمل مبالغ سداد سعر الوحدة على الخريطة باسم حساب ضمان التطوير العقاري الذي تم فتحه والمصادقة عليه باسم المشروع الذي ينوي الاستثمار فيه، وهنا ننبه أنه في حال شرائك وحدة عقارية في مشروب (ب) من المطور العقاري (أ) فإن عليك إيداع أي مبلغ في حساب الضمان للمشروع (ب) وليس في حساب المطور (أ). تأكد سواء بصفة شخصية أو عبر مستشارك العقاري من كل المعلومات الضرورية بهذا الصدد حين يتعلق الأمر بسداد مبالغ العقار.
معرفة خيارات التمويل العقاري المتاحة لك
يرغب العديد في اقتناء عقار في دبي ولكن لا يمتلكون المبلغ الإجمالي أو السيولة الكافية كاملة ونقدا، لذلك يلجأ عدد من المشترين إلى التمويل العقاري ويقدمون طلباتهم للمؤسسات المقرضة والبنوك التي تتدارسها وبناء على قدرة المشتري على أداء الأقساط الشهرية والوفاء بالتزاماته إزاء البنك، يتم الاستجابة لمثل هذه الطلبات بالقبول أو الرفض. ولكن من الواضح أن البنوك الإماراتية عموما وبنوك إمارة دبي على وجه الخصوص قلصت كثيرا من مدة انتظار الجواب ومن عدد الشروط التي تنظم هذه العملية وذلك مواكبة منها لمتغيرات سوق العقارات المحلي والسرعة المطلوبة لإجراء عمليات البيع والشراء وكافة التصرفات العقارية.
العقارات الجاهزة
تتوفر خيارات التمويل العقاري للعقارات الجاهزة للاستلام أو التي تكون على وشك الجهاز فقط. لذلك ان كنت تنوي الحصول على تمويل عقاري/قرض سكني، لا بدّ أن تتأكد من كون العقار الذي أعجبك تنطبق عليه الشروط.
المقيمون ومواطنو الإمارات العربية المتحدة
تبدي البنوك الإماراتية استعدادا لتمويل شراء العقارات الجاهزة أو التي توشك على الجهاز كما ذكرنا سابقًا ( غالبا العقارات يجب أن تكون قد تم إنجازها بنسبة 80 %على الأقل). يتم تحديد أهلية المواطنين الإماراتيين والمقيمين بحسب الدخل أو الأجر الشهري للمشتري، والالتزامات التي عليه (في حال كان عليه قروض). من أجل الحصول على تمويل عقاري من البنك، يجب عليك تسديد دفعة أولى تصل نسبتها الأدنى إلى 15% من قيمة العقار ( يمكن أن تختلف النسبة حسب مدى أهلية المقترضين).
“ملحوظة مهمة! لا تقم باقتراض مبلغ الدفعة الأولى إذا كنت تعتزم طلب تميل عقاري أيضا. هذا الأمر غير مسموح به، ويمكن أن يشكل خطورة ومجازفة تأثر على وضعك المالي”.
غير المقيمين في الإمارات
إذا لم تكن مقيما في الإمارات العربية يمكنك أيضا طلب تمويل عقاري من أحد البنوك الإماراتية، لكن الدفعة الأولى تكون في الغالب مرتفعة القيمة (حوالي 50%).
العقارات على الخريطة
لا تمنح البنوك تمويلا لشراء العقار على الخارطة، لكن عددا من المطورين العقاريين يمنحون عملائهم خطط سداد تستمر بعض الأحيان إلى فترة ما بعد التسليم. مثال على خطة سداد من هذا النوع:
– قيمة العقار: 1,000,000 درهم إماراتي.
– الدفعة الأولى: 30% من قيمة العقار= 300,000 درهم إماراتي.
– رسوم تسجيل العقود (رسوم تسجيل دائرة الأراضي والأملاك) 4% من قيمة العقار = 40,000 درهم.
– عند التسليم: 70% = 700,000 درهم إماراتي.
المثال أعلاه يمنح المشتري قدرة على طلب الحصول على تمويل عقاري من أحد البنوك، حيث أنه بحلول وقت تسليم العقار، سيكون المشتري قد سلم الدفعة الأولى من سعر العقار، وسيكون مالكا لعقار جاهز يمكنه من الحصول على تمويل عقاري.
وهنالك ما هو أفضل أيضًا! فبعض المطورين يمنحون خطط سداد تستمر لبعد استلام العقار أيضًا، أو خطة سداد تستمر ل6 سنوات مثلًا، وهي إحدى الطرق التي يتنافس من خلالها المطورين لتقديم أفضل عروض للراغبين بالاستثمار.
تكاليف ورسوم إضافية يجب الانتباه لها قبل التقدم بالحصول على تمويل عقاري
من واجبنا التنبيه إلى أن مسألة طلب تمويل عقاري لشراء عقار تحتوي على مجموعة من الرسوم الإضافية التي تتوزع بين رسوم نقل الملكية، ورسوم التسجيل الإلزامي لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، ورسوم تسجيل وتجهيز الرهن العقاري، وايضا رسوم التقييم. لذلك فعلى كل متقدم لطلب تمويل بنكي لشراء عقار أن يكون على دراية كاملة وعلم مسبق بالمصاريف الإضافية التي يجب عليه تحملها لإتمام صفقة الشراء وحيازة الملكية الكاملة للعقار. وقد قمنا بإعداد مثال يوضح بشكل تقريبي المبلغ الذي سيدفعه المشتري في حال تقدم بطلب الحصول على تمويل عقاري.
لنفرض مثلا أن شخصا يرغب في شراء منزل يساوي ثمنه 1,000,000 درهم ويود أن يحصل على تمويل بنكي يدفع أقساطه على مدى 25 عاما، فما المبلغ الحقيقي الذي يجب عليه أن يتوفر عليه لمباشرة عملية الشراء، وما هي المصاريف التي تنتظره لإتمام صفقة البيع؟
الدفعة المقدمة
بالنسبة لعقار يبلغ ثمنه 1 مليون درهم إماراتي، يصل مبلغ الدفعة المقدمة إلى حوالي 20% أو 25% من سعر العقار، أي ما يساوي في هذه الحالة 250 ألف درهم، وقد تختلف هذه النسبة صعودا أو نزولا حسب وضعية المشتري وقدر مداخيله المالية ونوع العقار الذي يود شرائه، بالإضافة للبنك نفسه.
رسوم نقل الملكية
بالإضافة إلى الدفعة المقدمة، فبصفة عامة يجب على المشتري توقع دفع مصاريف إضافية تتراوح بين 7.25% و10% من اجل تغطية جميع الرسوم الأخرى مثل رسوم الوكيل العقاري، مصروفات البنك، رسوم دائرة دبي للأراضي والعقارات في حالة وجود العقار بدبي او رسوم المطور في أي مكان آخر في الامارات. حيث تتراوح نسبة رسم نقل الملكية ما بين 6,000 درهم و10,000 درهم.
رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي
تبلغ رسوم نقل دائرة الأراضي والأملاك في دبي نسبة 4% من سعر العقار، أي ما يعادل في حالة شراء عقار ثمنه 1 مليون درهم 40.000 درهم إماراتي.
وتجدر الإشارة إلى أن بعض المطورين في إمارة دبي أصبحوا يمنحون عملائهم إمكانية تأدية نصف رسوم التسجيل ونقل الملكية لدى دائرة الأراضي حيث يقوم المطور بهذه الحالة بالتكفّل بدفع 50% أو أكثر من قيمة هذه الرسوم لدائرة الأراضي والأملاك، وهذا أحد ميزات الشراء من المطور العقاري في دبي، ويبقى المعيق الوحيد في هذه الحالة هو محدودية عدد العقارات الجاهزة التي يستطيع المستثمر أن يشتريها من المطور. اذا أردت التعرف على الخيارات المتوفرة للبيع من المطور.
رسوم تسجيل الرهن العقاري
سيكون لزاما على المشتري أيضًا تسجيل الرهن العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وتبلغ رسوم هذا التسجيل نسبة 0.25% من قيمة الرهن أو القرض وهو في هذه الحالة يبلغ 750,000 درهم ، الشيء الذي يجعلها تصل إلى مبلغ 1,875 درهم إماراتي تضاف إلى المصاريف التي سبق ذكرها والتي تشمل رسوم نقل الملكية ورسوم التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك في إمارة دبي.
رسوم تجهيز الرهن العقاري
رسوم تجهيز الرهن تصل إلى حدود 1% من مبلغ التمويل العقاري وفي مثال العقار الذي يبلغ سعره 1,000,000 سيمثل ذلك قرابة 7,500 درهم.
رسوم التقييم
رسوم تقييم العقار تتراوح ما بين 2,500 و3,500 درهم.
خلاصة: كل هذه المعطيات الرقمية تظهر بشكل جلي أن سعره يصل إلى 1,000,000 درهم تتطلب دراسة مسبقة وبالتأكيد سيولة مالية تصل في هذه الحالة إلى حدود 312,875 درهم إماراتي تشمل المقدم أو الدفعة المسبقة من سعر العقار.
معلومات إضافية
تربط منصة عقارات دبي aqaratdubai.ae شراكة مع مصرف أبوظبي الإسلامي ، لذلك فإن أردت الحصول على معلومات إضافية بخصوص خيارات التمويل العقاري التي يمنحها مصرف أبوظبي الإسلامي للمقيمين وغير المقيمين بالإمارات العربية المتحدة.
