تكوين اتحادات الملاك بالمجمعات السكنية في دبي يخضع لقوانين واضحة ويهدف بالأساس إلى تنظيم الاستفادة من كل المرافق والخدمات التي تصنف ضمن الملكية المشتركة. نظرًا لأهمية هذا الموضوع وأثره الكبير على جودة السكن وحسن التعايش والجوار بين ساكني العقار الواحد؛ نقدم لكم في عقارات دبي مجموعة من المفاهيم القانونية الأساسية لمالكي العقارات الذين يعتزمون تكوين اتحادًا للملاك.
نظام اتحاد الملاك: قانون “ستراتا” « STRATA »
تم إصدار قانون رقم (27) سنة 2007 وهو القانون المتعلق بالعقارات السكنية ذات الملكية المشتركة، ويسمى القانون أيضًا بقانون “ستراتا” « STRATA » وهو عبارة عن مجموعة من القوانين التي تنظّم وتؤطّر عملية تكوين مالكي العقارات ذات الملكية المشتركة لاَتحاد بغرض إدارة المصروفات وتحديد كيفية الاستفادة من المرافق المشتركة.
الأحكام الرئيسية لقانون اتحاد الملاك “ستراتا”
- تعريف المناطق المشتركة: تعرف المادة رقم 7 بالمناطق المشتركة داخل أي مجمع سكني وتشمل كل ما يمكن للسكان الاستفادة منه بشكل مسترك، من قبيل مواقف السيارات، الحدائق، بهو الاستقبال، السلالم، غرف الحرس، مرافق التخزين،… الخ.
- إنشاء اتحاد الملاك: تنص المادة رقم 18 على أن اتحاد الملاك عبارة عن مؤسسة غير ربحية لها كيان قانوني مستقل عن أعضائها ولها الحق في التقاضي بهذه الصفة وامتلاك الأصول المنقولة.
- مسؤوليات اتحاد الملاك: تنص المادة رقم 21 على أن اتحاد الملاك مسؤول عن إدارة وتشغيل وصيانة المناطق المشتركة و لكن في المقابل يجب على أي اتحاد للملاك أن يحصل على ترخيص من دائرة الأراضي والأملاك.
- أعضاء اتحاد الملاك: توضح أيضًا المادة 21 من قانون “ستراتا” كيفية انتخاب أعضاء اتحاد الملاك، حيث يتم تكوين مجلس الإدارة عبر تصويت كافة ملاك الوحدات في المجتمع السكني، ولا يتعدى عدد الأعضاء المنتخبين 7 أعضاء بالإضافة الى 3 آخرين احتياطيين. بعد ذلك يتولى المجلس انتخاب رئيس مجلس الإدارة.
- الحقوق المتعلقة برسوم الخدمات غير المدفوعة: تتطرق المادة 25 الى مسألة حق اتحاد الملاك في المطالبة بكافة مصاريف ورسوم الخدمات غير المدفوعة من مالكي الوحدات السكنية وذلك حتى في حالة انتقال الملكية لشخص آخر. ويحق للاتحاد التنفيذ بقوة القانون طبقاً للفقرة الثانية من هذه المادة مما يضمن استمرارية استعمال المرافق المشتركة وعدم توقف الخدمات بالمناطق ذات الملكية المشتركة في المجمع السكني.
- التزامات المطور العقاري: تنص المادة رقم 26 من قانون “ستراتا” على مسؤولية المطور العقاري عن إصلاح ومعالجة أي عيوب في العناصر التركيبية للعقار ذي الملكية المشتركة، وتظل هذه المسؤولية سارية المفعول على مدى 10 سنوات بعد تاريخ تسليم العقار. في المقابل يظل المطور أيضا مسؤولا عن استبدال التركيبات المعيبة في العقار ذي الملكية المشتركة والتي تتضمن الأعمال الكهربائية، والميكانيكية، والتركيبات الصحية وأعمال السباكة وما شابه ذلك، و ذلك لمدة سنة واحدة بعد تاريخ التسليم.
- التأمين على العقار ذي الملكية المشتركة:حسب المواد من 28 إلى 30، يجب على اتحاد الملاك الاحتفاظ بتأمين شامل بمبلغ يعادل قيمة إصلاح أو استبدال العقار ذي الملكية المشتركة والتأمين ضد المسؤولية عن الأضرار التي تحدث بالعقار أو الإصابة الجسدية للملاك والشاغلين. ويجب تضمين هذا التأمين كجزء من رسوم الخدمة للملاك.
من خلال تفحص هذه القوانين التي تنظم الملكية المشتركة وتحدد مسؤوليات كل من اتحاد الملاك والمطور العقاري، يتضح أن لإدارة الملكية المشتركة بالمجمعات السكنية أهمية بالغة، حيث أنها تؤثر بشكل مباشر على جودة الحياة بالعقار، وتحدد مدى استقرار وراحة السكان و تُجنب القاطنين مشاكل عديدة ونزاعات لا طائل منها قد تضيع الكثير من الوقت و تسيئ إلى سمعة العقار وتنغص حياة الجيران الذين يفترض فيهم حسن التعايش والتعاون من أجل ضمان سلامة و أمن سكنهم جميعًا.
