قوانين بيع وشراء عقارات في دبي تواكب كل مراحل الصفقة؛ بحيث توجه المشترين نحو إبرام عقود سليمة، وتوفر لهم إمكانية الاطلاع على كل ما يمنحهم المشرّع من حقوق وما يفرضه عليهم من واجبات قبل وبعد إنهاء عملية البيع أو الشراء. نظرًا لأهمية الموضوع ودوره في تجنيب الطرفين لمشاكل أو منازعات خصصنا هذا المقال لتقديم بعض القواعد القانونية التي يجب أخذها بالحسبان قبل الإقبال على بيع وشراء عقارات في دبي.
-
لا يعذر مشتري أو بائع بجهله للقوانين
قبل إبرام أي صفقة بيع وشراء عقارات في دبي يجب على كل من المشتري والبائع الاطلاع على قوانين بيع وشراء الأراضي والعقارات –والتي سندرجها في مقال مستقل مع تفصيل موجز عن كل منها– بما في ذلك قوانين نقل الملكية، ويجب على كل منهما متابعة تغيرات الأسعار في السوق عبر تصفح المعلومات المتعلقة بعمليات التداول التي يتم تحيينها كل أسبوع وكل شهر. يجب أيضًا على كل من يرغب في اقتناء عقار أو أرض معروضة للبيع التأكد من سمعة المطور العقاري والتأكد من أنه معتمد ومرخص من طرف مؤسسة التنظيم العقاري التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي.
-
شراء العقار على الخريطة: وجوب الحذر والتحقق من سمعة المطور
الخيار الأول المطروح لدى توفر الرغبة في شراء عقار هو خيار الشراء على الخريطة أو الخارطة: وهو يتطلب في الغالب من المشتري دفع مبلغ أول كوديعة أو عربون ويكون بنسبة 10- 15% من ثمن الشقة أو الفيلا أو أي عقار آخر، ثم بعد ذلك يقوم المشتري بدفع أقساط شهرية بعد تسلم العقار. الشراء على الخريطة قد يتضمن مجازفة وأخطارًا في بعض الأحيان، لأن الشراء يتم و العقار لا يزال قيد الإنشاء أو ربما لا يزال فقط على الورق، لذلك يجب على المشتري توخي الحيطة والحذر والتحقق بعناية من هوية المطور والتأكد بشكل دقيق من كونه مسجلًا لدى الجهة الحكومية المسؤولة عن تنظيم عمليات بيع وشراء العقارات في دبي وهي مؤسسة التنظيم العقاري التابعة لدائرة الأراضي والأملاك.
-
شراء عقار جاهز: خمسة خطوات رئيسية لتأمين سلامة الصفقة
الخيار الثاني المتاح أمام المشترين للعقارات أو الأراضي في سوق دبي هو شراء عقار جاهز من المالك أو المطور مباشرة أو عبر وسيط عقاري. يجب على المشتري في هذه الحالة التأكد من بعض النقاط الأساسية:
- التأكد من أن مالك العقار ليس لديه أي قروض عقارية غير مسددة
- التأكد من امتلاك صاحب العقار/ البائع لسندات ملكية كاملة
- التأكد من أنه لا يوجد أي مستأجر بالعقار
- التأكد من وجود أي وسيط أو وكيل
- التحقق من سعر العمولات الواجب أدائها عقب إبرام عقد البيع و الشراء
-
العقد أو مذكرة التفاهم: ختام الصفقة
وكما جرت العادة، يجب على المشتري توخي الحذر وطرح جميع الأسئلة التي تتبادر إلى ذهنه قبل إبرام صفقة الشراء، وربما استشارة الخبراء وأهل المعرفة القانونية قبل إتمام الصفقة. بالإضافة الى ذلك يحب على المشتري عدم دفع أي عمولات أو رسومات للوسيط العقاري أو المطور قبل توقيع العقد أو مذكرة التفاهم و ذلك وفقًا للقانون الداخلي رقم 85 لسنة 2006.
حين يتم الاتفاق على إبرام صفقة البيع/ الشراء يعمد طرفي العملية إلى تحرير عقد أو مذكرة تفاهم و تعبئة استمارات رئيسية عبر بوابة “إمارات الإلكترونية”، وتتضمن هذه الاستمارات معلومات عن المالك والمشتري و بيانات عن العقار وأخرى عن العمولات.
تجدر الإشارة إلى أنه في حالة عدم امتلاك المشتري على القيمة النقدية للعقار يمكنه التقدم بطلب قرض عقاري من البنك أو المصرف للحصول على تمويل كاف يمكنه من شراء العقار. يقوم المصرف بعد ذلك بمباشرة إجراء تقييم العقار، وفي المقابل يمكن للبائع آنذاك التقدم بطلب للحصول على شهادة عدم ممانعة من المطور تثبت عدم وجود قروض عقارية غير مسددة أو رسوم صيانة معلقة. ويستمر سريان مفعول شهادة عدم الممانعة لمدة أسبوعين فقط فيما تختلف كلفتها من مطور عقاري إلى آخر وتتراوح بين 1000 درهم إلى 5000 درهم.
-
إذا كنت وافدًا يمكنك أيضا امتلاك عقارات في دبي
منذ عام 2006 أصبح بإمكان الوافدين أو غير المواطنين تملك عقار ملكية غير مقيدة بزمن في دبي وبالتحديد في مناطق حرة كنخلة الجميرا أو جزر العالم أو وسط المدينة داون تاون، ويمكنهم أيضًا استئجار العقارات لمدة لا تتجاوز 99 سنة. قبل هذا التاريخ كان حق تملك العقارات يقتصر على المواطنين الإماراتيين ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي. قانون التملك الجديد الذي سمح للأجانب أو ما يسمى بالوافدين تملك العقارات وبيعها دون قيود أو شروط شجع المستثمرين على القدوم الى دبي و ضخ دماء جديدة في اقتصاد الإمارة عموما وفي قطاع العقارات بشكل خاص.
