بالنظر لتنامي التعاملات بمبدأ المساطحة في دبي، شرعت دائرة الأراضي والأملاك بدبي منذ عام 2005 في تسجيل عقود المساطحة العقارية في إطار قانوني يحفظ حقوق جميع الأطراف المتعاقدة، استنادًا إلى قانون المعاملات المدنية الاتحادي رقم (5) لعام 1985 وتعديلاته. و ذلك في إطار سعي الدائرة إلى وضع كافة التداولات والتعاملات العقارية في إطار قانوني واضح وذلك بغرض مواكبة التنمية العمرانية المتسارعة التي تشهدها إمارة دبي.
تعريف المساطحة:
حسب قانون المعاملات المدنية في الإمارات العربية المتحدة والذي يحمل رقم 5/ 1985 يتم تعريف حق المساطحة على أنه حق عيني يعطي صاحبه الحق في إقامة بناء أو اغراس على أرض الغير، وفي تعبير أدق فإن المساطحة تمنح لصاحبها حق ملك المنفعة لأجل معلوم بأجر معلوم ولغرض معلوم. حدد قانون المعاملات الإماراتي أيضًا المساطحة في أجل لا يتعدى 50 سنة، بحيث يبقى المساطِح (بكسر الطاء) مالكاً طوال الفترة التي يحددها العقد للمباني والغراس، ويمكنه خلال هذه المدة الزمنية البناء والانشاء مع اخذ الموافقات اللازمة، وحين ينتهي عقد المساطحة يكون من حق المساطِح الحصول على تعويض نقدي عن المباني والغراس التي انشأها على أر ض المالك. المغزى من تشريع مثل هذا النوع الخاص من ملكية الأراضي في دبي والإمارات العربية المتحدة بأكملها هو بالأساس تشجيع الاستثمار دون تمليك المستثمر وهو ما يُعرف حاليا في العالم بالتمليك الحر( Free Hold).
المساطحة حق من الحقوق العينية الأصلية
يجمع عقد المساطحة بين طرفين اثنين هما:
- مالك الأرض
- المساطح أو المستثمر الذي سيقوم باستغلال الأرض لغرض معين و لمدة معلومة
وتجدر الإشارة إلى أن المساطحة تنتمي إلى فئة الحقوق العينية الأصلية التي حددها قانون المعاملات المدنية الإماراتي في مادته رقم 110، وهذه الحقوق تضم إلى جانب المساطحة، حق الملكية، وحق الاستعمال السكني، وحق الانتفاع، وحق الارتفاق والوقف. وقد نص المشرع على حق المساطحة في الباب الثاني من قانون المعاملات المدنية وهو الباب المتعلق بالحقوق المتفرعة عن حق الملكية. في هذا الصدد تجدر الإشارة إلى أن الحق العيني يختلف عن الحق الشخصي، حيث أن الأول يمنح صاحبه امتيازا وسلطة مباشرة على شيء معين، أما الثاني فيعد رابطة قانونية بين دائن ومدين.
حق المساطحة وحق الملكية
يختلف حق المساطحة عن حق الملكية بحيث أن الأول يمنح المساطح فقط حق استغلال الأرض عبر إقامة بنايات أو أغراس، ولا يمكنه بأي شكل من الأشكال تجاوز هذا الحق المحدد ببيع أو تفويت الأرض لأنه لا يصبح مالكها بحكم عقد المساطحة. أما حق الملكية فيمنح المالك حق التصرف بشكل مطلق وفقًا للقوانين السارية المفعول في المكان والزمان. للمالك إذا الحق في أن ينتفع بالعين المملوكة له وبغلتها وثمارها ويتصرف في عينها بجميع أنواع التصرفات الجائزة شرعًا.
حق الانتفاع و حق المساطحة
يختلف حق المساطحة أيضًا عن حق الانتفاع حيث أن هذا الأخير يخول لصاحبه سلطتي الاستعمال والاستغلال، ولكنه أيضًا يشترط أن يكون الشيء الوارد عليه حق الانتفاع مما لا يهلك بمجرد الاستعمال، حتى يتسنى رده بعد انتهاء مدته. أما المساطحة فلا يخص إلا الأرض ولا يشمل ذلك أي منشآت قائمة قبل إبرام العقد، حيث أن المساطح هو الذي يقوم بإنشاء البناء أو إقامة الغراس، ولا ينتهي حق الاستغلال في المساطحة بهلاك العين المنتفع بها عكس ما قد يحصل في الانتفاع حيث يسقط حق الانتفاع بمجر هلاك العين.
حق المساطحة وحق الاستعمال السكني
يختلف أيضًا حق المساطحة عن حق الاستعمال السكني، حيث أن هذا الأخير يخول لصاحبه استعمال الشيء في الحدود المقررة للاستعمال العادي وفقا للحاجيات الشخصية ويمتنع بالتالي استغلال الشيء إلا إذا كان استعمال الشيء يختلط باستغلاله. أما في المساطحة فالعقد بين الطرفين يقوم اساسًا على حق المساطح في استغلال أرض الغير والتصرف فيما يقام عليها من بناء أو غراس خلال مدة المساطحة.
انتهاء حق المساطحة
نصت الفقرة 2 من المادة 1356 على أنه: “إذا لم تحدد مدة المساطحة جاز لكل من صاحب الحق ومالك الرقبة أن ينهيا العقد بعد سنتين من وقت التنبيه على الاخر بذلك”، كما نصت المادة 1358 على أن ينتهي حق المساطحة:
- بانتهاء المدة.
- باتحاد صفتي المالك وصاحب الحق: أي كما لو اشترى المساطح الأرض
- بتخلف صاحب الحق عن أداء الأجرة المتفق عليها، مدة سنتين ما لم يتفق على خلاف ذلك.
