هل 2021 هو الوقت المناسب للاستثمار في العقارات في دبي؟؟
تتجه الأسعار نحو أدنى مستوياتها منذ عقد من الزمان وفقًا لبعض التقارير البحثية، ويبدو أن هناك صفقات يتعين القيام بها. بينما لا يزال هناك عدد من التحديات التي يواجهها السوق السكني في دبي حاليًا بسبب زيادة تاريخية في العرض والآن بسبب جائحة فايروس كورونا مما أدى الى تراجع مستويات الطلب ولكن هناك العديد من العوامل المقنعة التي تدعم مستويات النشاط القوية نسبيًا.
بالنظر إلى الخلفية الاقتصادية الأكثر تشاؤمًا، فقد تغيرت مجموعة من أساسيات السوق على مدار عام 2021. هذه التغييرات، التي سنذكرها لاحقاً في هذا المقال، ستواصل دعم النشاط من المستثمرين والمالكين المقيمين، وفقًا لتيمور خان، الشريك المساعد في التنمية للاستشارات والأبحاث، نايت فرانك، شركة الاستشارات العقارية العالمية.
فيما يلي أسبابه الخمسة لشراء عقار في دبي:
- إعادة التقييم
لن يكون مفاجئًا للعديد من مراقبي السوق أن متوسط أسعار العقارات السكنية في دبي ليس بعيدًا عن أدنى مستوياته التاريخية في العقد الماضي. ومع ذلك، من المهم أن نتذكر أن دبي عبارة عن مجموعة من الأسواق الصغيرة، لذا فإن الأرقام الرئيسية لا تخبرنا دائمًا بالقصة الكاملة، وهي أننا نشهد المراحل الأولى من التعافي.
من المؤكد أن المناطق الثانوية والمناطق التي تشهد فائضاً في العرض لا تزال تشهد انخفاضًا كبيرًا في الأسعار، ومع ذلك، شهدت بعض المناطق الرئيسية مثل نخلة جميرا وخليج جميرا والمنطقة الأولى زيادة في متوسط سعر القدم المربع لكل منها في الأشهر الثمانية الأولى من هذا عام بنسبة تصل إلى 6 في المائة مقارنة بنفس الفترة من العام السابق.
- تكاليف التمويل
أدت تخفيضات أسعار الفائدة من قبل مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي إلى انخفاض تكلفة الاقتراض. انخفض معدل إيبور الإماراتي لمدة ستة أشهر من أعلى مستوياته عند 3.14% في أوائل عام 2020 إلى 0.50% في منتصف سبتمبر 2020. وحذت معدلات الرهن العقاري حذوها، حيث انخفض متوسط معدل الرهن العقاري بعد الترويج إلى 3.7% في سبتمبر 2020. انخفاضًا من 5.2% قبل عام. سيستفيد كل من المستثمرين والمقيمين من معدلات التمويل الملائمة لهذه الغاية.
- خطط الدفع
إن انخفاض تكاليف التمويل ليست الطريقة الوحيدة التي تتحسن بها القدرة على تحمل التكاليف في السوق. نظرًا لظروف السوق الحالية، بدأ المطورون في تقديم خطط دفع مناسبة دائمًا لجذب الطلب. اعتبارًا من عام 2020، في دبي، في المتوسط حيث يتم تقديم خطط السداد، تم تنظيم 28.4% من إجمالي المدفوعات بحيث يتم دفعها بعد التسليم، أعلى بنسبة 6.6% في عام 2016. يطالب المطورون الآن أيضًا بمستويات أقل من المدفوعات أثناء البناء وعند الانتهاء.
حيث في عام 2016، كانت نسبة 39.7٪ و43.1٪ من إجمالي المدفوعات مطلوبة عند الانتهاء وأثناء البناء، في عام 2020، انخفضت المدفوعات المطلوبة خلال هذه الفترات إلى 28.3٪ و34.1٪ على التوالي. إلى جانب ذلك، يقدم المطورون الكبار أيضًا إعفاءات من رسوم الخدمة وإعفاءات من رسوم المعاملات كعروض أُخرى.
- نسب القرض إلى القيمة (LTV)
كجزء من حزمة التحفيز الاقتصادي للمصرف المركزي الإماراتي، تمت زيادة نسب القيمة الدائمة للمشترين لأول مرة بنسبة خمسة بالمائة لجميع مشتريات العقارات، بما في ذلك الرهون العقارية على الخارطة. على مر التاريخ، تم الاستشهاد بمعدلات LTV المرتفعة كواحدة من أهم العوائق التي تحول دون شغل المالك، ولا سيما بين الوافدين، ومن المتوقع أن يشجع هذا التخفيف من اللوائح الكثيرين الى التملك في دبي.
- لوائح التأشيرات
تم أيضًا تخفيف لوائح التأشيرات في الآونة الأخيرة، وكان هذا التغيير بالإضافة إلى مجموعة من التغييرات التنظيمية التي تم الإعلان عنها في عام 2019، والتي تضمنت الإعلان عن ملكية الأعمال التجارية على الشاطئ بنسبة 100٪. تشمل التشريعات الجديدة تقديم تأشيرة تقاعد لمدة خمس سنوات لمن هم فوق 55 عامًا باستثمار 2 مليون درهم أو أكثر في سوق العقارات، أو يزيد الدخل عن 20.000 درهم شهريًا أو أولئك الذين لديهم رأس مال يزيد عن مليون درهم.
تشمل الخيارات الأخرى شروط تأشيرة مدتها خمس سنوات للمستثمرين الذين يشترون أكثر من 5 ملايين درهم إماراتي. بالإضافة إلى هذه التأشيرات المتعلقة بالممتلكات، تمت الموافقة أيضًا على مجموعة من تأشيرات الاستثمار التجاري. يمكن للاستثمارات الرأسمالية التي تزيد عن 10 ملايين درهم إماراتي في المؤسسات الحصول على تأشيرة لمدة 10 سنوات، بحيث يكون 40% من الاستثمار متعلقًا بشراء العقارات.
سيتمكن رواد الأعمال في دولة الإمارات العربية المتحدة الذين لديهم استثمارات تجارية سابقة تزيد قيمتها عن 500,000 درهم إماراتي أو أولئك الذين لديهم شركة معتمدة من حاضنة الأعمال التجارية، من الحصول على تأشيرة لمدة خمس سنوات مع إمكانية الحصول على تأشيرة مستثمر الأعمال المذكورة أعلاه، إذا كانت تفي بالمعايير في النهاية. أخيرًا، يسمح التشريع المعتمد أيضًا بتأشيرة مدتها 10 سنوات للمواهب عالية القيمة في مجالات مختارة، بالإضافة إلى تأشيرات لمدة خمس سنوات للطلاب الذين يدرسون في الإمارات العربية المتحدة وعائلاتهم.
نظرًا لأن العديد من هذه التغييرات التنظيمية، مثل التغييرات في لوائح التأشيرات، ترتبط ارتباطًا مباشرًا بملكية العقارات، فإن الأساسيات طويلة الأجل التي يقوم عليها الطلب على العقارات في دبي، وفي الواقع في الإمارات العربية المتحدة الأوسع، تظل ثابتة.
المصدر: arabianbusiness.com
