أصدرت حكومة إمارة دبي قانون رقم 19 لسنة 2017 ، وهو عبارة عن تعديل جديد للقانون رقم 13 لسنة 2008 المتعلق بتنظيم السجل العقاري المبدئي في دبي، ويهدف هذا القانون الجديد إلى حماية طرفي العقد العقاري سواء تعلق الأمر بالمشترين أو المستثمرين أو المطورين، وأيضا ضمان شفافية أكثر وفهم دقيق لبنود هذا القانون وتطبيق سليم لكافة أحكامه.
قانون رقم 19 لسنة 2017 : إخطار المشتري بعدم التزام المشتري بمقتضيات العقد
عرفت المادة رقم 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 أهم التعديلات، حيث جاء نص القانون الجديد رقم 19 لسنة 2017 لكي يضع ضوابط صارمة وإجراءات واضحة يجب إتباعها في حال إخلال المشتري بالتزاماته اتجاه المطور الذي باعه وحدة عقارية على الخارطة. وتتضمن هذه الإجراءات ضرورة إخبار المطور لدائرة الأراضي والأملاك في دبي بإخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية، وذلك من خلال ملأ نموذج معد لهذا الغرض يتضمن معلومات عن المشتري والمطور، وأيضا مواصفات العقار محل النزاع، علاوة على وصف دقيق لنوع الالتزامات التي أخل بها المشتري، وبيانات إضافية تحددها
قانون رقم 19 لسنة 2017 : مهلة 30 يوم وإمكانية التسوية
بعد تلقي دائرة الأراضي والأملاك في دبي لإخطار المطور حول عدم التزام المشتري بعقد البيع على الخارطة، فإن هذه الأخيرة ملزمة بالتحقق من صحة هذا الأمر، حيث تعمد بعد ذلك إلى مراسلة المشتري لتذكره بالتزاماته التعاقدية وتمنحه مهلة لا تتعدى 30 يوما لكي يصحح الوضع، ويكون هذا الإخطار المرسل من الدائرة كتابيا وثابت التاريخ. ولكن الدائرة يمكنها تسجيل توصل المشتري بهذا الإخطار إما حضوريا أو عبر البريد المسجل أو حتى البريد الالكتروني، أو أي وسيلة تواصل أخرى تضمن الدائرة نجاعتها. هذا وتجدر الإشارة إلى أن بإمكان الدائرة إجراء تسوية ودية بين المتعاقدين على بيع وحدة على الخارطة، حيث يتم إثبات هذه التسوية بملحق عقد موقع من قبل كل من المشتري والمطور العقاري.
قانون رقم 19 لسنة 2017 : تدخل الدائرة واحتفاظ المطور بالدفعات المسبقة
في حال عدم التزام المشتري بالتزاماته بعد انقضاء مهلة الثلاثين يوم، وعدم تسوية الوضع بينه وبين المطور العقاري بأي تسوية ودية، فإن الدائرة تصدر وثيقة رسمية تمنحها للمطور تأكد على التزامه بالعقد وتحدد في نفس الوقت نسبة إنجازه للمشروع الذي يضم الوحدة العقارية موضوع العقد. ينص قانون رقم 19 لسنة 2017 بأن للمطور الحق بعد تسلمه لهذه الوثيقة في أن يتخذ التدابير اللازمة اتجاه المشتري المخل لبنود العقد دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم، ويكون للمطور الخيار بين الإبقاء على العقد المبرم بينه وبين المشتري واحتفاظه بكامل المبلغ المسدد من طرف هذا الأخير، مع مطالبته بتسديد بقية الدفعات، أو طلب تدخل الدائرة لتبيع الوحدة العقارية محل النزاع في المزاد العلني لاستيفاء بقية المبالغ المستحقة مع تحميل المشتري كل التكاليف والمصاريف المترتبة عن هذه العملية.
نسبة إنجاز العقار تحدد نسبة المبالغ المحتفظ بها من طرف المطور
تعتبر نسبة إنجاز العقار موضوع النزاع بين المشتري والمطور معيارا مهما اعتمده قانون رقم 19 لسنة 2017 لتحديد نسبة المبالغ المالية التي يمكن للمطور الاحتفاظ بها بعد تأكد عدم التزام المشتري ببنود عقد البيع على الخارطة. وقد نص هذا القانون الجديد على أنه في حالة إنجاز المطور لنسبة تتراوح بين 60% و 80% من الوحدة العقارية، فإنه يحق له أن يقوم بفسخ العقد بشكل انفرادي دون الرجوع إلى المشتري، وبإمكانه خصم نسبة 40% من قيمة العقار الذي تم بيعه على الخارطة، مع إرجاع ما تبقى من المبالغ المسددة للمشتري خلال مدة سنة من تاريخ فسخ العقد، أو مدة شهرين بعد إعادة بيع العقار لمشتر ثاني. أما في حال إنجاز ما يقل عن نسبة 60% من العقار، فيحق للمطور فسخ العقد أيضا بصفة انفرادية وخصم ما لا يتجاوز نسبة %25 من قيمة الوحدة العقارية مع إرجاع ما تبقى من المبالغ المسددة خلال نفس المدة المذكورة سابقا. تجدر الإشارة إلى أنه في حال إلغاء المشروع العقاري بقرار صادر عن مؤسسة التنظيم العقاري، فإن المطور يكون ملزما بحكم القانون بإرجاع كافة المبالغ التي استلمها مسبقا من المشترين.
للإطلاع على نص القانون رقم 19 لسنة 2017 يرجى الضغط هنا
