اغلب الشركات العقارية تطرح في السوق العقاري ما يمكن أن نقول عنه جداول السداد المرنة والتي تتكون من 10 دفعات، اغلب الدفعات تبدأ اما بنسبة 1% أو 5% والبقية 10% من سعر الوحدة العقارية
جزء كبير من سعر بيع الوحدة العقارية تسدد بعد التسليم بعامين حتى 4 سنين.
بحسب تحليل أجراه فريقنا في موقع عقارات دبي (aqaratdubai.ae) لسلوك شركات التطوير العقاري خلال أعوام 2015 و2016 والنصف الأول من العام الحالي 2017 ظهر ان التنافس وصل مرحلة الذروة بين تلك الشركات.
أكثر الشركات التي تمكنت من وضع جداول السداد الأكثر مرونة للمشتريات العقارية بالنسبة للعقارات التي تباع على الخارطة هي الشركات شبه الرسمية مثل اعمار ودبي للعقارات ونشاما للتطوير للعقاري. وبحسب بحث الذي أجريناه وجدنا أنا العروض تميزت بالتالي:
أولا: تجزئة الدفعات في جداول السداد
لقد شهد السوق العقاري في عام 2004 عروضا تنافسية على صعيد جدول الدفعات لكن المضاربات افرغتها من محتواها. اليوم تعود تلك الجداول لكنها تستهدف المشتري النهائي او المستخدم النهائي مع هامش بسيط جدا لا يتجاوز 5% لحركة المضاربين وهي نسبة معقولة في السوق الذي أصبح يشهد معروضا كبيرا في العقارات الجديدة تحت الانشاء. اغلب الشركات اليوم تتجه للمشتري بجدول سداد يقوم على 10 دفعات لكن يبقى المهم نسبة تلك الدفعات.
ثانيا: نسبة الدفعات في جداول السداد
لاحظنا ان نسبة الدفعات متغيرة حسب طبيعة المشروع وضخامته وسعر بيع الوحدة العقارية ( فيلا او شقة سكنية ) من جهة وبين قدرة المطور على البدء بتنفيذ المشروع من دون انتظار تمويل جزء منه عبر عمليات البيع المباشر . فكلما كان المشروع ضخما كلما تراجعت قيمة الدفعة الأولى فمثلا هناك مشروعات تحدد الدفعة الأولى بخمسة في المائة وفي كل الأحوال لا توجد شركة تخاطر بتحديد قيمة الدفعة الأولى بأكثر من 20% بل في أكثر الأحيان بأكثر من 10%. ويبقى الحديث عن بعض الشركات التي تسوق عقارات بدفعة أولى لا تتجاوز 1% مسألة تسويقية لا أكثر لأن الامر في النهاية مرتبط بتوزيع تلك الدفعات على جدول زمني يجب ان يتناغم مع عدد الدفعات وقيمتها.
ثالثا: الحدول الزمني للدفعات
لاحظنا في موقع عقارات دبي (aqaratdubai.ae) فرقا كبيرا بين الجدول الزمني للدفعات ما بعد 2004 وخلال الأعوام القليلة الماضية والعام الحالي. لقد اتجهت اغلب الشركات العقارية الى مرونة كبيرة في المدة الزمنية المطلوبة لسداد كامل الدفعات. فبالنسبة للدفعات التي لا تتجاوز اغلبها 10% تمتد الى ارجاء جزء كبير من قيمة العقار الى ما بعد التسليم بعامين او 3 او حتى 4 أعوام. وهذه تحدث في السوق العقاري لأول مرة لكن المرة الوحيدة التي حدد فيها أحد المطورين جدول سداد يمتد ل 10 سنوات كانت فرصة ذهبية يصعب تكرارها.
الخلاصة:
ان المعروض العقاري المتزايد في السوق والاسعار المعتدلة غير المبالغ فيها هي التي تحرك شركات التطوير العقاري لتحديد عدد الدفعات وقيمة كل دفعة وزمن السداد. لكن يمكن القول بان السوق العقاري في هذه المرحلة لن يقدم المزيد من العروض لكنه سيعيد انتاجها بطريقة أخرى من خلال برامج تسويق تستهدف بالدرجة الأولى اقناع المشتري بالاستثمار في هذا المشروع او ذاك.
من بين المشروعات المتنافسة في السوق حاليا:
1- تاون سكوير
تاون سكوير مشروع ضخم تطوره «نشاما» بدبي وتستهدف ذوي الدخل المتوسط وحددت الشركة أسعاراً لبعض المنازل فيها بدأت من 1.2 مليون درهم مقابل سداد 10% عند الحجز وسداد النسبة ذاتها على 6 دفعات ما بين 2017 و2019 والدفعة الأخيرة 30% في 2019.
2- عزيزي اورا
شقق في برج «عزيزي أورا» تطوره «عزيزي» في «داون تاون جبل علي»، يبلغ عددها 479 شقة بينها 349 استوديو، و87 شقة بغرفة نوم واحدة، و43 شقة بغرفتي نوم. ويمثل المبنى جزءاً من مشروع ضخم مرتقب ضمن منطقة جبل علي داون تاون، يحتوي على 38 مبنى.
3- جولف فيتا
مشروع سكني من داماك العقارية موقعه استراتيجي في أكويا ذا درايف في داماك هيلز دبي وعلى مقربة من شبكات الطرق الرئيسية في دبي. شقق فاخرة من غرفة نوم واحدة تبدأ الأسعار من 499,000 فقط
جدول السداد يتيح سداد 1% كل شهر على مدة 30 شهر و50% عند اكتمال المشروع.
4- مجمع بلغرافيا
بلغرافيا هو احد مشاريع إلينجتون وقد بيعت مرحلتين منه الأولى وتتكون من 181 وحدة سكنية والمرحلة الثانية وتتكون 188 وحدة سكنية اما المرحلة الثالثة فتشهد اقبالا جيدا من المستثمرين وتتكون من مبنى يضم طابقا ارضيا و4 طبقات متكررة من الشقق المتنوعة. يقع في «قرية جميرا سيركل» على مقربة من شارع الخيل وشارع محمد بن زايد.
5- مدن فيوز
“مدن فيوز” واحد من مشاريع دبي للعقارات وهو مجمع سكني ضمن مشروع «مدن» في دبي لاند وشملت المرحلة الأولى من شققاً سكنية بغرفة وغرفتين وثلاث غرف نوم ضمن مبنيين سيشكلان جزءاً من مجمع سكني متكامل يضم العديد من الفلل ومنازل التاون هاوس.
6- دانوب ريزورتس
مشروع من شركة الدانوب ويقع في منطقة أرجان ويتكون المجمع من شقق متنوعة فمثلا شقة استوديو تبدأ بأسعار 471 الف درهم إماراتي. اما جدول السداد: قيمة 10% دفعة أولى. و10% دفعه بعد شهرين من الدفعه الاولى. وقيمة 5% دفعة بعد 4 شهور من الدفعة الاولي. والباقى أقساط 1% كل شهر على مدار 70 شهر.
اذا كنت تحتاج إلى معرفة المزيد من التفاصيل، أو التعرف على المزيد من عروض خطط السداد، اضغط هنا:
